СМИ

Дек
23

Земельное право в вопросах и ответах

ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие» регулярно проводит консультирование граждан по вопросам государственного кадастрового учета и оформления прав на объекты недвижимости, в том числе выездные консультации в сельских администрациях Иркутского района.

В преддверии нового года мы провели обобщение информации по поступившим обращениям.

В данной статье приведены ответы на наиболее часто задаваемые вопросы.

В 2015 году произошли глобальные изменения в регулировании земельных отношений – были внесены многочисленные поправки в Земельный кодекс, изменился порядок предоставления земельных участков. Процесс оформления прав на объекты недвижимости усложнился, поэтому количество обращений граждан за юридической консультацией существенно возросло. В 2015 году юристами нашей компании было обработано более пяти тысяч обращений.

На вопросы отвечают юристы ЗАО «Восточно–Сибирское геодезическое предприятие» Анна Игоревна Бабитинская и Вера Ильинична Добрынина.

Вопрос: Я имею в собственности земельный участок, но фактически обрабатываю еще несколько соток прилегающей территории. Больше она никем не используется, но знаю, что меня могут оштрафовать за самовольный захват земли. Можно ли как-то оформить эту землю?

Ответ: С 1 марта 2015 года в Земельном кодексе РФ предусмотрена возможность увеличения площади земельного участка, находящегося в собственности гражданина и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, за счет перераспределения с землями государственной или муниципальной собственности, или так называемой «прирезки». При этом площадь земельного участка по итогам увеличения не может превышать предельный максимальный размер, который установлен правилами землепользования и застройки для данной зоны. Также нельзя увеличивать площадь участка за счет земель общего пользования или выходить за пределы «красных линий». Обращаем внимание, что перераспределение осуществляется за плату. При этом будет учитываться площадь земельного участка, за счет которого увеличивается площадь, а также его кадастровая стоимость.

Для оформления перераспределения необходимо заключить соглашение между гражданином и соответствующим органом государственной власти либо органом местного самоуправления, который наделен полномочиями по распоряжению земельными участками. Гражданину необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный орган и приложить к нему схему расположения земельного участка (если отсутствует проект межевания территории). В случае утверждения схемы расположения земельного участка или получения гражданином согласия на заключение соглашения в соответствии с проектом межевания территории, требуется формирование и постановка на государственный кадастровый учет всех образуемых в результате перераспределения земельных участков. По закону, расходы на проведение кадастровых работ должно нести заинтересованное лицо, то есть гражданин, желающий увеличить свой земельный участок.

Обращаем Ваше внимание, что несмотря на принятые нововведения, статья 7.1. Кодекса об административных правонарушениях РФ, предусматривающая ответственность за самовольное занятие земельного участка, не утратила свою силу. Поэтому если Вы пользуетесь землей, прилегающей к Вашему земельному участку, необходимо как можно скорее обратиться к кадастровому инженеру и узаконить «прирезку».

Вопрос: Мы собираемся оформить земельный участок под строительство и задались вопросом: какова должна быть его площадь, если в дальнейшем нам потребуется размещение строительного вагончика, техники и стройматериалов? Нужно ли просить предоставить участок большей площади? В то же время, не хотелось бы в дальнейшем переплачивать земельный налог по завершении строительства.

Ответ: В Земельном кодексе РФ с марта 2015 года появились нормы, предусматривающие случаи и порядок использования земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута. В частности, такое использование возможно для строительства временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Использование земель осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа. Для этого заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением и приложить необходимые документы, в том числе схему границ предполагаемых к использованию земель или части земельного участка на кадастровом плане территории с указанием координат характерных точек границ территории. Решение о выдаче или об отказе в выдаче разрешения принимается уполномоченным органом в течение 25 дней со дня поступления заявления.

Обращаем внимание, что использование земли не должно приводить к порче либо уничтожению плодородного слоя почвы в границах таких земель или земельных участков. В противном случае лицо будет обязано привести такие земли или земельные участки в состояние, пригодное для их использования в соответствии с разрешенным использованием и выполнить необходимые работы по рекультивации таких земель или земельных участков.

Таким образом, при определении размеров земельного участка, который Вы предполагаете приобрести для строительства, площади, необходимые для размещения техники и материалов, можно не учитывать. Однако, в таком случае рекомендуем убедиться, что рядом с земельным участком есть свободные земли, которые можно будет временно использовать для вышеуказанных целей без предоставления или установления сервитута.

Вопрос: Имеют право приобрести земельный участок в собственность бесплатно, не выкупая его с торгов, граждане, имеющие инвалидность III группы?

Ответ: К сожалению, изменения внесенные в Земельный кодекс пока не предусматривают бесплатного предоставления в собственность земельных участков инвалидам III группы.

В настоящее время согласно ст. 2 п. «в» Закона Иркутской области от 12.03.2009 N 8-оз (ред. от 11.03.2015) "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан" (принят Постановлением Законодательного Собрания Иркутской области от 18.02.2009 N 7/4-ЗС), в собственность бесплатно имеют право получить земельный участок инвалиды, имеющие I, II группу инвалидности, и дети-инвалиды.

Но законодатель предусмотрел иной путь предоставления земельного участка инвалидам III группы без проведения торгов.

Согласно ст. 17, Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ сказано, что земельный участок предоставляется без торгов в аренду гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Вопрос: Мой муж оформляет в собственность земельный участок, находящийся в садоводстве. При подаче документов на предоставление в собственность земельного участка специалист отдела приема граждан попросил предоставить к пакету документов заверенное нотариальное согласие супруги. Земельный участок по членской книжке находится в пользовании у мужа. Скажите, пожалуйста, правомерно ли требование специалиста о предоставлении моего нотариального согласия на приобретение в собственность земельного участка?

Ответ: В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации утвержден Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", в котором в п. 2 установлено, что в случае приобретения земельного участка в собственность одним из супругов к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается нотариально заверенное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка.

Таким образом, требования специалиста по приему документов правомерны, согласно действующему законодательству.

Вопрос: Необходимо ли предоставлять земельный участок под установку торгового павильона?

Ответ: Нет, оформлять земельный участок для установки торгового павильона не требуется, так как данный павильон является нестационарным торговым объектом. В соответствии со ст. 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".

Хотелось бы заметить, что в данной статье 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ отражен целый перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться без предоставления земельных участков. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Подробную юридическую консультацию о возможности оформления объектов недвижимости можно получить в ЗАО «ВСГП», по адресу: г. Иркутск, ул. Софьи Перовской 30/1, офис 317, телефоны: 207-750, 660-242. Многоканальный телефон 8(3952)295-780 (доб. 3).

Апр
17

Земля без границ, или все поставить на карту - №14 (10245) 12 апреля 2013г.

С 1 января 2018 года в России устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, границы которых не уточнены

 

Ранее учтенными земельными участ­ками, согласно ч.1 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О госу­дарственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), считаются земельные участки, государственный ка­дастровый учет (далее – ГКУ) которых осуществлен до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо ГКУ которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не пре­кращены, и которым, органом осущест­вляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, присвоены условные номера в порядке установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ноя
30

Обзор судебной практики по делам связанным с публичной достоверностью реестровых данных в отношении ранее учтенных земельных участков

Аналитические обзоры юридической практики:  сб. ст. ФГБОУ ВПО «ИГУ»; (отв.ред. Т.Л. Курас). – Иркутск: Изд-во ИГУ, 2012. Вып.11. стр.94

Ю.В Федоренко, соискатель кафедры гражданского права ЮИ ИГУ, заместитель генерального директора по правовым вопросам, руководитель судебно-экспертного направления ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие»

Обзор судебной практики

по делам связанным с публичной достоверностью реестровых данных

в отношении ранее учтенных земельных участков

Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечали многие ученые. Еще дореволюционные юристы, в частности Д.Е. Мейер, писали, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие»[1].

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке[2].

 

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[3].

Следовательно, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю – также являются юридическими актами признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и, соответственно, право на недвижимое имущество,подтвержденное такими документами, может быть оспорено только в судебном порядке.

Рассмотрим указанные выше постулаты через призму«равенства юридической силы» документов являющихся юридическими актами признания и подтверждения государством прав на земельные участки, с точки зрения главного принципа иммобилиарного регистрационного режима – принципа публичной достоверности реестровых данных.

По мнению Р.С. Бевзенко, принцип публичной достоверности реестра можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи, признается истинным. При этом важно отметить то, что публичная достоверность слагается из двух свойств реестра: 1) публичности (открытости третьим лицам) и 2) презумпции его достоверности[4].

Принципу публичной достоверности реестровых данных посвящено наибольшее количество публикаций (по сравнению с литературой, отображающей иные аспекты регистрационного режима) в современной российской цивилистической литературе [5]. Из анализа которых следует, что в современном регистрационном режиме принцип публичной достоверности реестровых данных отсутствует.

По мнению Е.Ю. Самойлова, констанции наличия в российском праве принципа публичной достоверности препятствуют три обстоятельства: 1) возможность существования «внереестрового» права (т.е. раздвоение на «формальное» - внесенное в реестр – право и «истинное» право, которое существует вне реестра); 2) отсутствие в законе упоминания о том, что отклонение судом виндикационного иска является самостоятельным основанием возникновения права собственности; 3)отсутствие принципа разъединения, позволяющего сохранить силу обязательственной сделки, предметом которой была продажа чужого недвижимого имущества[6].

На мой взгляд, кподобного рода обстоятельствам, можно с уверенностью отнестии проблемы идентификации земельных участков в качестве объектов недвижимости. На практике это проявляется во взаимосвязи между сведениями, содержащимися в реестре прав на недвижимое имуществои идентификационным описанием такого имуществав государственном кадастре недвижимости.

Больше всего это ситуация проявляется приопределении публичной достоверности реестровых сведенийо земельных участках, государственный кадастровый учет которых осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»(далее - Закона о кадастре), либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены, и которым, органом осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, присвоены условные номера в порядке установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно части 1 статьи 45 Закона о кадастре, такие земельные участки именуются ранее учтенными.

Учитывая, что сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в государственный кадастр недвижимости на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право заинтересованного лица на соответствующий земельный участок, полнота и актуальность таких сведений часто не соответствует реальному положению дел.

При таких обстоятельствах, провозглашенный принцип «равенства юридической силы документов» не может быть реализован. Кроме того, существуют сложности  и с судебной защитой прав на ранее учтенные земельные участки.Связано это, прежде всего, с особенностями появления документов удостоверяющих права на землю в результате проведения земельной реформы 90-х, где законодательно была допущена ситуация выдачи правоустанавливающих документов при отсутствии четкой индивидуализации границ таких участков. Для наглядности проведу краткий исторический экскурс:

1. Государственные акты образца 1991 года.Постановлением Совета министров РСФСР от 17.09.1991 №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» были установлены единые для РСФСР две формы государственного акта. Во исполнение Постановления №493, утверждена Инструкция Роскомзема от 09.03.1992 «О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей» (далее – Инструкция Роскомзема 1992г.), определяющая соответствующий порядок составления, выдачи (замены), хранения государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей и устанавливающая объем информации содержащийся в данных документах.

Государственный акт по форме №1 выдавался гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности.

Государственный акт по форме №2 выдавался предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств.

Заполнению обеих форм государственного акта должно было предшествовать составление чертежа границ земель, находящихся в собственности, владении, пользовании. Масштаб чертежа выбирался в зависимости от размера и конфигурации землевладения и землепользования и с таким расчетом, чтобы на нем можно было показать все поворотные точки границ земельных участков, в том числе, закрепленные в натуре межевыми знаками.  Также на чертеже границ показывались: линейные объекты; границы и номера участков (зон) с особым режимом использования земель и т.п.

Если государственный акт по форме №2 выдавался на крупное по площади землевладение (землепользование), то чертеж границ составляется в необходимом масштабе отдельно и вручался вместе с государственным актом в качестве приложения.

Вместе с тем, согласно п. 2.8 Инструкции Роскомзема 1992г., допускалось составление чертежа границ на основании натурных измерений, имеющихся планово-картографических материалов или при наличии планов границ землепользований, прилагаемых к ранее выданным документам. Причем установление размеров земельных участков по данным натурных обмеров, допускалось без определения координат поворотных точек (говоря простым языком – рулеткой, буссолью и т.п.). В таком случае, на чертеже границ показывались только линейные промеры между точками. Соответственно,наличия подобных линейных промеров недостаточно для идентификации границ земельного участка. Судебно- экспертные выводы по данным таких промеров носят характер предположений и не могут применяться в качестве прямого доказательства месторасположения границ земельного участка.

2. Свидетельства образца 1992 года подготовлены во исполнение п. 6 Указа Президента РФ от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», в соответствии с которым коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве бессрочного (постоянного) пользования предписано до 01.03.1992 принять решение о переходе к частной, коллективно - договорной и другим формам собственности, а местной администрации поставлена задача обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю, которые имеют законную силу до выдачи документов, удостоверяющих это право. Логически напрашивается вывод о том, что данные свидетельства носили временный характер, однако, несмотря на свою «временность», они сосуществовали с уже выданными государственными актами и дошли до настоящего времени.

Под воздействием сжатых сроков, первая форма свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, подготовленная Государственным комитетом по земельной реформе РСФСР, была разослана районным (городским) комитетам по земельной реформе и земельным ресурсам, руководителям исполнительных органов сельских (поселковых) Советов народных депутатов вместе с письмом Государственного комитета по земельной реформе РСФСР от 13.01.1992 № 3-14/60.  Небезынтересным представляется факт, что данная форма свидетельства не была утверждена никаким нормативно-правовым актом.

Следом, буквально через два месяца, Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 №177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», официально утверждены новые формы свидетельств.

В соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20.05.1992, на вновь предоставляемые земельные участки, одновременно с оформлением свидетельств, выданных по форме утвержденной Постановлением №177, в обязательном порядке должен был изготавливаться чертеж границ или план (выкопировка с плана) землепользования с указанием на нем границ предоставляемых земель. Границы предоставляемого земельного участка в натуре (на местности) собственнику земли, владельцу, землепользователю указывались одновременно с выдачей свидетельства. При перерегистрации права и наличии на ранее предоставленные  земельные участки планово-картографических материалов к свидетельству прикладывался чертеж границ или план (выкопировка  с плана) земельного участка.

Вместе с тем, в ходе проверок проведенных подразделениями Госкомзема, по состоянию на 01.05.1992, выяснилось, что большинство документов, удостоверяющих право на земельные участки, выдавалось без установления границ землевладений на местности или в нарушении технических норм и правил (без привязки к пунктам государственной геодезической сети)[7].

3. Свидетельства образца 1993 года.В соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», земельные участки и все, что прочно с ними связано, отнесены к недвижимости, а собственникам земли предоставлено право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Установлено, что каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство, являющееся документом удостоверяющим право собственности на земельный участок, которое подлежит обязательной регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

На самом же деле, руководствуясь п.5 Указа №1767, такие свидетельства удостоверяли и удостоверяют не только права на земельные участки в определенных границах, но и права граждан  на земельные доли, размеры которых указывались в гектарах, а иногда и в баллогектарах[8].

Налицо внутренняя несогласованность документа, которая усугубляется п.9 Указа №1767, где, в качестве мер по ускорению процедуры оформления права собственности  на земельный участок,  в случае отсутствия чертежа земельного участка, комитету по земельным ресурсам и землеустройству полагалось в месячный срок после выдачи свидетельства производить установление и оформление границ земельного участка, после чего выдавать собственнику копию чертежа границ. В отношении же земельных долей (паев), видимо полагали, что проблем с последующим их выделом  в натуре у собственников не возникнет. Однако, практика показала остроту ошибочности такого предположения. Особенно несовершенной показала себя методика пересчета  гектар земли в баллогектары, что в настоящее время породило ситуацию, при которой земли просто не хватает на всех собственников долей.

Выдача свидетельств образца 1993 года была возложена на комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. За относительно короткое время, в основном в период 1994-1995гг., их получили тысячи граждан.  Каждый из них расписывался в получении документа в Книге выдачи свидетельств на право собственности на землю по конкретному землепользованию. Какой-либо специальной регистрации свидетельств в регистрационной (поземельной) книге, как того требовал п.3 Указа  РФ №1767, как правило, не производилось.

Массовая выдача свидетельств, при условии законодательно предусмотренного ускорения сроков их выдачи, сказалась на качественной, если так можно выразиться, стороне процесса.

В силу рассмотренных в настоящей статье исторических особенностей образования и предоставления земельных участков в России, документы, устанавливающие или подтверждающие право заинтересованных лиц на ранее учтенные земельные участки, зачастую не имеют четкого описания местоположения их границ и, соответственно, содержащаяся в них информация не содержит определенного набора уникальных характеристик, позволяющих идентифицировать их в качестве индивидуально-определенных вещей. В отношении таких земельных участков в государственном кадастре недвижимости отмечено: «сведения о точности определения характерных точек отсутствуют» или «граница земельного участка не установлена в соответствии с действующим законодательством».

Таким образом, законодательно допускается возможность фрагментарного характера содержащихся в кадастре сведений, которая создает ситуацию, когда правообладатели таких участков постоянно находятся в состоянии активного либо пассивного земельного спора, и, соответственно, ни о каком «равенстве юридической силы» правоудостоверяющих документов не может быть и речи.

Учитывая, что ранее учтенные земельные участки не имеют в государственном кадастре недвижимости четкого описания  местоположения, повсеместно в границах их фактического местоположения производиться образование новых земельных участков с последующим предоставлением новым правообладателям. Нередки случаи конфликта интересов правообладателей нескольких ранее учтенных земельных участков в отношении одного и того же  фактического местоположения границ участка на местности. В результате чего, на один земельный участок могут одновременно претендовать несколько правообладателей.В таких случаях, правообладатели ранее учтённыхземельных участков имеют возможность отстоять свои права только в судебном порядке, но при условии, что у них имеется достаточно доказательств местоположения границ ранее учтенного земельного участка. К сожалению, практика показывает, что судебная защита не всегда приводит к желаемым результатам.

В качестве примеров, приведем выдержки из судебных актов, в которых содержатся наиболее яркие иллюстрации изложенного.

1. По делу №19-1774/2008, рассмотренному Четвертым арбитражным апелляционным судом, Решение Арбитражного суда Иркутской области оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.  При этом суд апелляционной инстанции указал следующее:

Российская Федерация в лице Территориального управления Росимущества по Иркутской области обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к Администрации г.Иркутска, ООО «НПП «Стройресурс» с заявлением о признании недействительными: постановления мэра г.Иркутска от 22.09.2005, договора аренды земельного участка. В обоснование требований указано на то, что спорный земельный участок относится к федеральной собственности, поэтому Администрация города Иркутска не имела права распоряжаться земельным участком, который предоставлен в постоянное и бессрочное пользование третьему лицу. Договор аренды, заключенный на основании изданного постановления является ничтожным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств подтверждающих расположение земельного участка, предоставленного в аренду ООО «НПП «Строийресурс», в границах земельного участка, предоставленного ИВВАИУ на основании государственного акта[9].

Исходя из характера рассматриваемого спора, судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания по рассматриваемому спору, куда входит факт нахождения земельного участка, предоставленного в аренду ООО «НПП «Строийресурс» на земельном участке, предоставленном ИВВАИУ на праве постоянного бессрочного пользования.

Для установления факта наложения границ исследуемых земельных участков были проведены две судебные экспертизы. В соответствии с выводами которых, установлено, что в связи с отсутствием описания местоположения границ геодезическим методом определить координаты характерных точек не представляется возможным. В связи с отсутствием картографической основы (координатной сетки) определить координаты характерных точек границ исследуемой части земельного участка не представляется возможным. Соответственно, не представляется возможным сопоставить геодезические данные земельного участка предоставленного ИВВАИУ на праве постоянного бессрочного пользования с геодезическим данными земельного участка предоставленного в аренду ООО «НПП «Стройресурс», изготовить графическое изображение такого сопоставления и взаимного расположения этих земельных участков, определить имеют ли указанные земельные участки общую площадь (налагаются ли земельные участки), определить размер, конфигурацию и геодезические данные площади наложения земельных участков с графическим отображением.

Оценив доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что факт наложения границ земельного участка предоставленного в аренду ООО «НПП «Стройресурс» на границы земельного участка предоставленного ИВВАИУ на праве постоянного бессрочного пользования не доказан, и как следствие, предоставление спорного земельного участка ООО «НПП «Стройресурс», не нарушает права и законные интересы Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Российской Федерации[10].

2. По делу №19-18257/2009, рассмотренному Четвертым арбитражным апелляционным судом, Решение Арбитражного суда Иркутской области оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.  При этом суд апелляционной инстанции указал следующее:

Образовательное учреждение обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации г. Иркутска о признании незаконным постановления мэра г. Иркутска от 13.06.1997 «О предоставлении Агаркову Ю.В. земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Польских Повстанцев, 18, кв.6Б».

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Как следует из материалов дела, Государственным актом на право пользования землей за Образовательным учреждением закреплен в постоянное бессрочное и бесплатное пользование земельный участок в границах согласно плану землепользования, для строительства корпусов.

Постановлением мэра г. Иркутска от 13.06.1997, Агаркову Ю.В. предоставлен в аренду земельный участок под существующий индивидуальный жилой дом, расположенный в Кировском районе г. Иркутска по ул. Польских Повстанцев, 18, кв.6Б.

Суд апелляционной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований Образовательного учреждения исходя из следующего:

В связи с тем, что оба спорных участка (земельный участок, предоставленный Образовательному учреждению на праве постоянного бессрочного пользования и земельный участок, предоставленный Агаркову Ю.В. на праве аренды) являются ранее учтенными, их площадь является ориентировочной и подлежит уточнению при межевании, то невозможно достоверно определить наложение границ этих земельных участков.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, Образовательное учреждение не представило достаточных доказательств наложения земельного участка  предоставленного Образовательному учреждению на праве постоянного бессрочного пользования на границы земельного участка, предоставленного Агаркову Ю.В. на праве аренды.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что Образовательным учреждением не представлено убедительных доказательств нарушения ее прав и законных интересов постановлением мэра г. Иркутска от 13.06.1997 «О предоставлении Агаркову Ю.В. земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Польских Повстанцев, 18, кв.6Б», хотя в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ бремя доказывания лежит именно на Образовательном учреждении[11].

Представляется, что основная масса описанных патовых ситуацийсоздаетположение, при котором государство, официально признавая права обладателей ранее учтенных земельных участков, фактически не имеет действенных механизмов обеспечения признания этих прав в четких границах и на определенную площадь, что создает ситуацию полной виртуальности признания, как границ, так и площади, провоцируя тем самым множество судебных споров, не приводящих в «равновесие» провозглашенную «юридическую силу» правоустанавливающих документов.

Справедливости ради, приведем пример из судебной практики, в которомправообладателю ранее учтенного земельного участка удалось доказать своетитульное право на земельный участок, однако вернуть его себе во владение уже не представлялось возможным, так как новые собственники являются добросовестными приобретателями.

По гражданскому делу №2-19/12, рассмотренному Иркутским районным судом Иркутской области, требования истца Богданова О.Л. (правообладателя ранее учтенного земельного участка) о признании недействительным Постановления главы …района «О предоставлении в частную собственность земельного участка «А»», взыскании убытков, судебных расходов, судом принято решение     исковые требования Богданова О.Л. удовлетворить частично - признать недействительным Постановление главы .... района № от **/**/**** «О предоставлении в частную собственность земельного участка А.»; взыскать с администрации .... муниципального образования в пользу Богданова О.Л. ~~~ руб., госпошлину в сумме ~~~ руб.; в удовлетворении требований Богданову О.Л., предъявленных к администрации .... районного муниципального образования о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере ~~~ руб., за проведение экспертизы в размере ~~~ руб., госпошлины в размере ~~~ руб., убытков в сумме ~~~. – отказать.В обоснование своего решения суд приводит следующее:

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации .... от **/**/**** № З. был отведен в частную собственность земельный участок площадью 1500 кв.м. по адресу-....

**/**/**** между истцом и З. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого З. передал истцу в собственность участок, расположенный по адресу: ....;Богданов оплатил продавцу цену за участок в размере один миллион рублей. Данный договор надлежаще зарегистрирован государственным нотариусом Н. **/**/****, за номером №1Д-264 и зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам .... № от**/**/****- л.д 13-15, 1 т.

В установленном законом порядке договор купли-продажи земельного участка между З. и Богдановым не был оспорен; соответственно, у Богданова О.Л. возникло право собственности на земельный участок, и в установленном законом порядке право собственности у истца не было прекращен, земельный участок не был изъят у законного собственника.

Судом установлено, что земельный участок, ранее предоставленный А. был разделен на 3 участка с постановкой их на кадастровый учет.

Согласно заключению геодезической экспертизы, проведенной на основании определения суда, границы земельного участка с координатами, содержащимися в плане участка, составленным геодезистом и утвержденным Ф.. совпадают с границами земельных участков с кадастровыми №

При таких обстоятельствах, следует признать, что на момент принятия Главой .... Постановления № от **/**/**** у Главы района отсутствовали полномочия для распоряжения земельным участком, поскольку в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Администрация .... не являлась собственником спорного земельного участка, а потому указанное Постановление не соответствует статьям 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющие право распоряжением имуществом его собственнику. Доказательств, свидетельствующих о том, что администрация .... МО является собственником спорного земельного участка суду не представлено, и предоставление спорного земельного участка в собственность А. неправомерно.

В соответствии с ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается. Прекращение права собственности на земельный участок допускается только по основаниям, указанным в ст. 44 ЗК РФ и ст. 235 ГК РФ.

В нарушение указанных норм, а также в нарушение ст. 35 Конституции РФ, Богданов О.Л. лишен своего имущества в результате незаконных действий .... муниципального образования.

Учитывая, что третьи лица И., С., Л. являются добросовестными приобретателями земельных участков, истец выбрал способ защиты, соответствующий ст. 12, 15. 16, 1069 ГК РФ в виде возмещения убытков.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судрешил:

исковые требования Богданова О.Л. удовлетворить частично-признать недействительным Постановление главы .... района № от **/**/**** «О предоставлении в частную собственность земельного участка А.»;взыскать с администрации .... муниципального образования в пользу Богданова О.Л. ~~~ руб., госпошлину в сумме ~~~ руб.; в удовлетворении требований Богданову О.Л., предъявленных к администрации .... районного муниципального образования о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере ~~~ руб., за проведение экспертизы в размере ~~~ руб., госпошлины в размере ~~~ руб., убытков в сумме ~~~.–отказать.

Вышеприведенный анализ судебной практики показывает, что серьезным обстоятельством, препятствующим реализации принципа публичной достоверности реестровых данных в Российской Федерации, является проблема идентификации ранее учтенных земельных участков в качестве объектов недвижимости. А провозглашенное «равенство юридической силы» правоудостоверяющих документовявляется лозунгом, а не призывом к реальным действиям.

Полагаю, что именно это обстоятельство послужило стимулом для обсуждения данной проблемы на совещании, которое провел председатель Правительства РФ Владимир Путин в Подмосковной Истре в апреле 2012 года. 
Как информирует Единый строительный портал «КтоСтроит.ру»,                      
«Сейчас в земельном кадастре 60 миллионов земельных участков, из них 30 миллионов – с неточными границами, то есть это то, что было сделано до 2000 года. Приведение в соответствие, выстраивание точных границ может потребовать 30 миллиардов рублей. Объем же неучтенных участков неизвестен. Мы не можем оценить затраты, но это десятки миллиардов рублей – не меньше», – признала министр экономического развития России Эльвира Набиуллина.

Премьер-министр согласился, что работу придется субсидировать. Рассматривается несколько вариантов. Можно оказывать поддержку собственникам - физическим лицам для оплаты услуг по регистрации. Можно предоставлять деньги организациям, которые будут проводить соответствующие работы[12].

Однако, на мой взгляд, помимо финансовых вливаний, необходимо еще итщательно проработать обоснованный алгоритм механизма уточнения границ ранее учтенных земельных участков. Учитывая, что согласно действующему законодательству, даже процесс согласования границ с правообладателями таких участков, по сути, законодательно не определен: «Нет установленных границ – нет смежного землепользователя!».

Ранее учтенные земельные участки в государственном кадастре недвижимости расположены«на высоте призрачного замка Фата Морганы» (то есть на атмосферном уровне!) и «приземлить» их, даже в судебном порядке, зачастую становиться нереально. Они похожи на этот сказочный объект, тем, что в государственном кадастре недвижимости имеют относительно определенное, «плавающее» в пределах кадастрового квартала местоположение.

При таких обстоятельствах, считаю, что финансирование уточнения границ, уже недостаточная мера. Предлагаю, наряду с предложенными Правительством Российской Федерации мерами, поквартально проинвентаризироватьспорные земли, вычислить общую площадь и, соотнеся ее с площадью земельных участков за которые начисляется земельный налог, по аналогии с изъятием земельных участков для государственных нужд, предусмотреть внесудебный порядокгосударственнойкомпенсацииущерба обладателям ранее учтенных земельных участков, которые не успели «приземлить» свои «Замки».

 

 

 


[1]Мейер Д.И. Русское гражданское право: Учебник в 2 т. Т. 1. М.: Статут, 1997. С.286

[2]КонсультантПлюс: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

[3]Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 12.12.2011) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2012)

[4]Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения (часть третья) // Вестник гражданского права №1 2012 том 12, С.5

[5]Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. №12; Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников – добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. №2; Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. №4; Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. М., 2001; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007. №4.

[6] Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. Т. 7. 2007. №4. С.94-96

[7]Троицкий В.П. «Научные основы землеустройства» М. 1995г. С.73.

[8] В ранее выдававшихся свидетельствах о праве собственности на земельные доли их размер иногда указывался не в количественных характеристиках (дробях или гектарах), а в качественных - баллогектарах (баллах бонитета почв - показателе среднего плодородия почв), рассчитанных в соответствии с правилами внутрихозяйственного землеустройства. Пример расчета земельной доли в баллогектарах для передачи земель реорганизованных хозяйств в долевую собственность приводился в инструктивном письме Государственного комитета РСФСР по земельной политике от 10 января 1992 г. N 3-15/51 "О среднерайонной норме бесплатной передачи земли в собственность граждан".

[9]Из материалов дела видно, что земельный участок, предоставленный ИВВАИУ на праве постоянного (бессрочного) пользования был поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный.

[10]Консультант плюс: Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2012 по делу А19-1774/2008

[11]Консультант плюс: Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010 по делу А19-18257/09

[12]Интернет ресурс: http://ktostroit.ru/news/market/168987/

Ноя
25

Проблемы индивидуализации ранее учтенных земельных участков

С. 149. Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной деятельности: науч.-практ. конф. (Иркутск, 13 ноября 2010 г.): материалы. – Иркутск: Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2010.

Ю.В. Федоренко, соискатель кафедры гражданского права ЮИ ИГУ, заместитель директора по правовым вопросам «Восточно – Сибирское геодезическое предприятие»

Проблемы индивидуализации

ранее учтенных земельных участков

Ранее учтенными земельными участками, согласно ч.1 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), считаются земельные участки, государственный кадастровый учет (далее – ГКУ) которых осуществлен до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо ГКУ которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в кадастр на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право заинтересованного лица на соответствующий земельный участок. Такие документы, в силу исторических особенностей предоставления земельных участков в России, зачастую не имеют четкого описания местоположения земельного участка и, соответственно, находящаяся в них информация не содержит определенного набора уникальных характеристик, позволяющих идентифицировать земельные участки в качестве индивидуально-определенных вещей. В отношении таких земельных участков в государственном кадастре недвижимости (далее – кадастр) в графе «особые отметки» указывается: «сведения о точности определения характерных точек отсутствуют» или «граница земельного участка не установлена в соответствии с действующим законодательством». Считается, что  индивидуализирующими признаками участка служат информация о его местоположении, установленном относительно ориентира, расположенного в границах участка и о площади, которые, при отсутствии установленных координат его границ, по нашему мнению, вполне возможно, также определены недостоверно.

Таким образом, несмотря на то, что в соответствии с ч.3 ст.1 Закона о кадастре под ГКУ недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в кадастр сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в отношении ранее учтенных земельных участков, законодательно допускается возможность фрагментарного характера содержащихся в кадастре сведений, которая создает ситуацию, когда землепользователи таких участков постоянно находятся в состоянии активного либо пассивного спора.

Такая законодательная позиция привела к тому, что на сегодняшний день некоторые правообладатели ранее учтенных земельных участков, с декларированной в кадастре площадью, фактически такую площадь не имеют возможности занимать. Эти последствия становятся реальными, когда смежные с таким ранее учтённым земельным участком участки встают на ГКУ путем проведения кадастровых работ, при котором в соответствии с требованиями действующего законодательства определяются их границы и площадь. Существование смежного с ними ранее учтенного земельного участка, при установленной законом несовершенной процедуре согласования границ, уже не может им в этом помешать. Органы ГКУ, в свою очередь, учитывая, что границы ранее учтенного земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством определяются их границы и площадь. Существование смежного с ними ранее учтенного земельного участка, при установленной законом несовершенной процедуре  согласования границ, уже не может им в этом помешать. Органы ГКУ , в свою очередь, учитывая что границы ранее учтенного земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством, а смежные с ними земельные участки прошли процедуру постановки на ГКУ в полном соответствии с действующим законодательством, не в силах противостоять данному процессу. В результате границы ранее учтенных земельных участков становятся «зажатыми» в установленных законом границах смежных участков, а их площадь оказывается меньше декларированной.

Сложилась ситуация, при которой государство, официально признавая право обладателей ранее учтенных земельных участков, фактически не имеет действенных механизмов обеспечения признания этих прав в четких границах и на определенную площадь, что создает ситуацию полной виртуальности признания, как границ так и площади, провоцируя тем самым множество судебных споров.

По-видимому, чтобы хоть как то остановить последствия , порожденные очевидным пробелом законодательства, с осени 2010 года, органы ГКУ приняли решение больше не допускать описанного выше ущемления прав собственников ранее учтённых земельных участков. И теперь нередки случаи предоставления органом ГКУ выписок о ранее учтенных земельных участках, где в графе «особые отметки» по-прежнему указано, что границы участка не установлены в соответствии с действующим законодательством, но при этом приложена форма выписки КВ 6, содержащая координаты такого участка. Специалистов органа кадастрового учета при создании подобных парадоксов даже не смущают случаи, когда указанная площадь ранее учтенного земельного участка, согласно сведениям кадастровой выписки не совпадает с площадью которую несложно вычислить по представленным в форме КВ 6 все той же выписки координатам.

Такой, безусловно, смелый шаг органов ГКУ привел, в свою очередь, к ущемлению прав смежных землепользователей. Так как отодвинуть виртуальные границы ранее учтенного земельного участка при таком подходе к кадастровому учету становиться уже невозможно, даже если они определены неверно. Принудить правообладателя ранее учтенного земельного участка уточнить границы путем проведения кадастровых работ никто не вправе. Как следствие, потратив немало времени и денежных средств на проведение комплекса кадастровых работ, многие граждане сталкиваются с ситуацией отказа в постановке на ГКУ по причине пересечения с границами ранее учтенного земельного участка. Свою правоту в таком случае им приходится доказывать в суде.

Считаем, что подобные решения об отказах в постановке на ГКУ приняты в нарушение положений п.3. ст.26 Закона о кадастре, в котором говориться, что орган кадастрового учета при принятии такого решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения. Также специалистам кадастра немаловажно помнить и о праве органа кадастрового учета обеспечить устранение указанного пересечения границ (уточнить при наличии предусмотренных законом оснований местоположение границ ранее учтенного земельного участка) с использованием картографической основы кадастра, в том числе дежурной кадастровой карты, что вытекает из ч.14 ст.35 Закона. В этом случае для сопоставления кадастровых сведений о границах ранее учтенного земельного участка, внесенных по результатам землеустроительных мероприятий, и представленного межевого плана смежного участка органы кадастрового учета полномочны проводить мероприятия по контролю правильности определения местоположения границ земельного участка и координат их характерных точек.

Учитывая изложенное, считаем, что справиться со сложившейся ситуацией без внесения изменений в Закон о кадастре не представляется возможным. Экспериментальные решения органов кадастрового учета будут лишь периодически менять местами правообладателей ранее учтенных земельных участков с правообладателями смежных земельных участков, ставя то одних на роль истцов, а других на роль ответчиков, то наоборот. Предлагаем внести изменения в п.14 ст.35 Закона о кадастре, заменив право органа кадастрового учета – обязанностью. Осознавая, какие финансовые средства для этого необходимы, уже сегодня ясно, что попытки органа кадастрового учета решить эту проблему самостоятельно приводят к большому объему непродуктивной работы государственных и муниципальных служащих и при индивидуальном характере рассмотрения каждого гражданского дела не приводят к выработке единого мнения в решении данного вопроса судами.

Ноя
15

Ответственность как важное условие становления института кадастровых отношений

Правовая политика современной России: реалии и перспективы: материалы науч.-практ. конф., посвящ. 75-летию образования Иркутской области. Иркутск, 10 ноября 2012 г./ФГБОУ ВПО «ИГУ», Юрид. Ин-т. – Иркутск: Изд-во ИГУ, 2012. – 400с. ISBN 978-5-9624-0631-2, стр.280

Ю.В Федоренко, соискатель кафедры гражданского права ЮИ ИГУ, заместитель директора, руководитель судебно-экспертного направления ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие»

Ответственность как важное условие становления

института кадастровых отношений

В условиях совершенствования земельного законодательства в Российской Федерации особую актуальность приобрели  отношения связанные с ведением государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельностью (далее - кадастровые отношения), регулируемые Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ  «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

В целях соблюдения Закона о кадастре, учитывая, что неотвратимость ответственности непосредственно вытекает из принципа всеобщей обязательности закона помимо организационных мер, законодательно предусмотрены правовые средства с возможностью применения мер принуждения.

Анализ положений Закона о кадастре показал, что ответственность участников кадастровых отношений наступает в случае внесения недостоверных сведений в ГКН, либо в случае угрозы внесения таких сведений, что является результатом либо кадастровых ошибок, либо технических ошибок в сведениях. При этом  законодательно определено, что техническая ошибка – это  прерогатива органа кадастрового учета, а кадастровый инженер может допустить только кадастровую ошибку, которую, как явствует из смысла пункта 4 части 7 статьи 29 Закона о кадастре,  в последствие можно будет квалифицировать как грубое нарушение кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре.

Следует отметить, что понятие «грубые нарушения», в настоящее время не определено. В свою очередь, по вопросу определения критериев грубых нарушений Минэкономразвития РФ, в Письме от 27.07.2010 №13293-ИМ/Д23, указало, что исходя из части 8 статьи 29 Закона о кадастре, квалификация  допущенных кадастровым инженером нарушений в качестве грубых относится к полномочиям соответствующей квалификационной комиссии.

Что-бы прийти к правильному пониманию эффективности установленного законодателем механизма ответственности, в настоящем исследовании, на примере основных участников кадастровых отношений, коими являются кадастровые инженеры, с одной стороны, и должностные лица органов, осуществляющих государственный кадастровый учет недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости (далее – органы ГКН), с другой стороны, я постараюсь проанализировать все, предусмотренные на сегодняшний день, меры принуждения.

Так, Уголовный кодекс РФ содержит статью 170, предусматривающую ответственность должностного лица, которое, используя свое служебное положение,  из корыстной или иной личной заинтересованности допустило искажение сведений в ГКН. Ответственность за указанное нарушение варьируется  от штрафных санкций, лишения права занимать определенные должности на срок до трех лет до исправительных работ на срок до трехсот шестидесяти часов. При этом, понятие «должностное лицо» в данном случае законодательно не определено, но по аналогии с главой 30 того же кодекса, а так же по аналогии с КоАП РФ можно сделать вывод, что к кадастровым инженерам данная ответственность не применима. Других статей за преступления в сфере кадастровых отношений Уголовный кодекс РФ не содержит.

Статьей 14.35 Кодекса об административных правонарушениях РФ в отношении кадастрового инженера предусмотрена ответственность за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния, в виде наложения административного штрафа в размере пяти тысяч рублей или дисквалификации на срок до трех лет. Однако, сама возможность применения дисквалификации, за указанные правонарушения ставится под сомнение, учитывая, что в соответствии положениями пункта 3 статьи 3.11 того же кодекса установлен закрытый перечень лиц к которым такая ответственность применима. Кадастровый инженер гипотетически может войти в этот перечень, но только в случае осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица. Вместе с тем, согласно положениям статьи 31 Закона о кадастре, кадастровый инженер может осуществлять кадастровую деятельность, как в качестве индивидуального предпринимателя, так и в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом - по своему выбору. Таким образом, вероятнее всего, реальная ответственность за внесение заведомо ложных сведений в указанные документы,  будет сведена к штрафу.

В отношении должностных лиц органа ГКН, статьей 14.35 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за несвоевременное или неточное внесение сведений о недвижимом имуществе в ГКН, за незаконный отказ в предоставлении сведений или несвоевременное предоставление сведений внесенных в ГКН, за нарушение порядка информационного взаимодействия при ведении ГКН. В общем виде максимальная ответственность за указанные правонарушения устанавливается в виде штрафа до пяти тысяч рублей.

В дополнение к уголовной и административной ответственности, Закон о кадастре предусматривает такой вид административного пресечения деятельности кадастрового инженера как аннулирование квалификационного аттестата в случае принятия более чем десяти раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушениям кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ.

Первая загадка, а точнее будет сказать страшная тайна, с которой сейчас живет кадастровое сообщество, в страхе лишиться своих аттестатов, это какие ошибки будут квалифицироваться как грубые. Можем с уверенность заявить, что на сегодняшний день ни один кадастровый инженер четко не ответит на этот вопрос. Многочисленные всероссийские научно-практические конференции, проходившие в 2011-2012 годах в разных городах России, с участием представителей Минэкономразвития, Росреестра и саморегулируемых организаций кадастровых инженеров это наглядно продемонстрировали, так как практические коллизии возникают на почве понимания и применения  этих норм уже сейчас.

При таких обстоятельствах, важно особо отметить мнение Конституционного Суда РФ, который в своих решениях неоднократно указывал, что из конституционного принципа равенства вытекает требование определенности, ясности и недвусмысленности законодательного регулирования, поскольку такое равенство может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями. Неопределенность содержания законодательного регулирования, напротив, допускает возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения и ведет к произволу, а значит - к нарушению принципов равенства и верховенства закона. Неопределенная по содержанию состава правонарушения норма не соответствует конституционным принципам юридической ответственности и противоречит требованиям ст. ст. 1, 15, 19 Конституции РФ[1].

Вторая сложность применения, указанной в Законе о кадастре, меры ответственности состоит в невозможности определения подлинного состава лиц отвечающих за принятие решения об аннулировании аттестата.

Положением о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера, утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ от 22.01.2010 № 23 (далее – Положение о порядке работы комиссии)  установлен порядок рассмотрения обстоятельств, являющихся основанием для аннулирования квалификационных аттестатов кадастровых инженеров, которым, так же как и положениями Закона о кадастре, на наш взгляд не определен круг лиц ответственных за правильную и объективную оценку обстоятельств, которые могут служить основаниями для принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата кадастрового инженера.

С одной стороны,  функциями по рассмотрению указанных обстоятельств и принятию решений об аннулировании аттестатов наделена комиссия, состоящая из представителей уполномоченного органа субъекта РФ, представителей территориального органа кадастрового учета  по соответствующему субъекту РФ и подведомственному органу кадастрового учета государственного учреждения по соответствующему субъекту РФ, представителей саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности с обязательным приглашением кадастрового инженера или его уполномоченного представителя к рассмотрению обстоятельств, которые могут быть признаны основаниями для аннулирования аттестата (далее – Комиссия).

С другой стороны, как следует из пункта 54 Положения о порядке работы комиссии, данный коллегиальный орган рассмотрит только те обстоятельства, которые первично будут квалифицированы как грубые соответствующим территориальным органом органа кадастрового учета или подведомственным учреждением. Именно указанный территориальный орган или подведомственное учреждение, направляет в комиссию письмо обосновывающее наличие грубых нарушений.

Считаю, что такая законодательная позиция не способствует прозрачности рассматриваемой процедуры. При подобном подходе, орган кадастрового учета или подведомственное учреждение имеет возможность дифференцированно подойти к ошибкам тех или иных кадастровых инженеров. А именно: по одним кадастровым инженерам - подать соответствующие сведения о выявленных нарушениях в Комиссию, а по другим – не подавать. При отсутствии толкования термина «грубые нарушения» – это более чем возможно. Ответственность за такой «дифференцированный подход» не к ошибкам, а к инженерам – законодательно не установлена. По моему мнению, такие положения закона содержат неприкрытую коррупционную мотивацию, оказывая деструктивное воздействие на защищенность кадастровых инженеров от произвола должностных лиц органов кадастрового учета.

Учитывая изложенное, полагаю, что законодателем не установлены не только критерии, но и не сформулированы цели, принципы действия предусмотренных мер ответственности, при которых не ясно какие проблемы они призваны решить. Очевидна «асимметричность» мер ответственности предусмотренных для кадастровых инженеров по сравнению с мерами ответственности, установленными для должностных лиц органов ГКН; как яркий пример логической ошибки, возникающей при нарушении закона тождества – использование в КоАП РФ подмены понятия «лишение специального права» понятием «дисквалификация»; отсутствие толкования определения «грубое нарушение» создает возможность произвольного восполнения пробела на практике.

Подводя итоги, считаю важным внести следующие изменения в законодательство:

Во-первых, дать четкое толкование, либо закрытый перечень критериев понятия «грубые нарушения» кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре;

Во-вторых, перенести из Закона о кадастре статью предусматривающую ответственность кадастровых инженеров в КоАП РФ, заменив «дисквалификацию» в отношении кадастрового инженера на «лишение физического лица ранее предоставленного ему специального права», предусмотренное статьей 3.8. КоАП, а также определить круг ответственных лиц за принятие решения о лишении специального права, уравновесить ответственность должностных лиц органов ГКН, относительно ответственности кадастровых инженеров за подобные нарушения.

 

 

 


[1] Постановление органа конституционного контроля от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности ст. 54 ЖК РСФСР; от 16 марта 1998 г. по делу о проверке конституционности ст. 44 УПК РСФСР и ст. 123 ГПК РСФСР; от 17 июня 2004 г. N 12-п по делу о проверке конституционности п. 2 ст. 155, п. п. 2, 3 ст. 156 и ст. 283 Бюджетного кодекса РФ.

Сен
27

НЕОБХОДИМОСТЬ СОГЛАСОВАНИЯ ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ В ДОГОВОРЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Бабитинская А. И. Необходимость согласования проектно-сметной документации в договоре строительного подряда / А. И. Бабитинская, А. С. Мартынов // Вестник Иркутского университета. – Иркутск: Изд-во ИГУ, 2010. – С. 458-459.

А. И. Бабитинская, А. С. Мартынов.

В соответствии с ч. 1 ст. 743 ГК подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектно-тех-нической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Договором строительного подряда должны быть опреде-лены состав и содержание технической документации при условии соб-людения различных требований (например, ч. 12 ст. 48 Градострои-тельного кодекса закрепляет перечень разделов, входящих в состав проектно-технической документации, ст. 49 - случаи проведения государственной экспертизы документации). При этом смета, определя-ющая стоимость строительства, должна быть неотъемлемой частью про-екта (ч. 1 ст. 743 ГК РФ, п. 11 ч. 12 ст. 48 Градостроительного Кодекса).

Если условие о проектно-сметной документации не согласовано надлежащим образом, то договор нельзя считать заключенным (ч. 2 ст. 734 ГК). Однако на практике возникают определенные проблемы. Предмет договора был признан судом согласованным в связи с ознакомлением заказчика с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком (информационное письмо Президиума ВАС от 24.01.2000 г. № 51). Другой пример. Предмет договора строительного подряда был признан судом апелляционной инстанции согласованным в силу того, что на момент заключения договора имелись рабочие чертежи, следовательно, работы осуществлялись подрядчиком в соответствии с технической документацией.

Данный подход к определению предмета договора представляется неверным. Во-первых, предметом договора строительного подряда являются строительные работы подрядчика, т. е. действия. Содержание технической документации составляют объем, содержание работ, иные предъявляемые к ним требования, т. е. техническая документация кон-кретизирует отдельные характеристики предмета. Типовые образцы, рабочие чертежи определяют не содержание предмета договора (работ), а характеристики создаваемого в результате выполнения работ объекта (здания, сооружения). Следовательно, ознакомление с типовыми образ-цами, чертежами не может считаться согласованием условия о предмете договора.

Во-вторых, техническая документация должна содержать и смету.

В-третьих, как отмечалось ранее, техническая документация в отдельных случаях должна пройти государственную экспертизу.

В-четвертых, по общему правилу для осуществления строительства требуется разрешение (ст. 51 Градостроительного Кодекса). Исключе-ние составляют лишь указанные в ч. 17 данной статьи случаи (на-пример, строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования).

Таким образом, необходимость осуществления работ в соответствии именно с проектно-сметной документацией не поддается сомнению. При этом необходимо отметить, что саму техническую документацию нельзя рассматривать в качестве условия договора строительного подряда. Договор должен содержать условие о составе и содержании технической документации, о том, какая из сторон её предоставляет и в какой срок. Т. е. существенным является условие, определяющее общие характеристики будущей технической документации, и именно оно должно быть согласовано сторонами.

Если рассматривать состав документации как перечень её разделов, можно прийти к выводу, что содержание документации будут составлять объем, содержание и другие требования, предъявляемые к работам (ч. 1 ст. 743 ГК). Однако это  значит, что уже к моменту заключения договора техническая документация должна быть пол-ностью готова, иначе невозможно будет согласовать условие о её содер-жании. Но это, в свою очередь, противоречит положению о согла-совании срока и стороны,  предоставляющей документацию после зак-лючения договора. То есть для заключения договора достаточно согласовать лишь условие о необходимости предоставления технической документации одной из сторон через определенный период времени. В этой связи формулировка о согласовании условия о «составе и содержании» документации представляется не вполне корректной. Поскольку отсутствие самой технической документации на момент заключения договора не является основанием для признания его незаключенным, нельзя признавать её в качестве организационно-правовой предпосылки заключения договора строительного подряда.

Таким образом, согласованию при заключении договора подлежит условие об общих характеристиках документации, сроке её предоставления и ответственной за предоставление стороне. Однако в последующем обязательному согласованию подлежит и сама проектно-сметная документация, поскольку осуществление работ в соответствии с ней необходимо в силу императивных требований закона.

Сен
25

АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО 2010г. №9(69) стр.29

Федеральный научный юридический

ежемесячный журнал

 

Последствия заключения договора аренды земельного участка при нарушении порядка индивидуализации

Consequences resulting from agreements dealing wits the lease of a plot of land if individualization practice is disregarded

---------------------------

Akmanov S.S. candidate of Law, assistant professor of the civil rights department of Law institute of Irkutsk state University, the author of 90 scientific publications.

Fedorenko  Yu.V. competitor for scientific degree of candidate of Law at the civil rights department of Law  institute of Irkutsk state University, senior legal adviser of Irkutsk V.S.F. F.G.U.P. management «Goszemcadastrsyemka» - VISHAGI.

 

Акманов С. С., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института Иркутского государственного университета, автор 90 публикаций.

Федоренко Ю. В., соискатель ученой степени кандидата юридических наук, кафедры гражданского права Юридического института Иркутского государственного университета, ведущий юрисконсульт Иркутского управления ВСФ ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

 

Вопрос о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, суды в настоящее время решают по-разному. На примерах судебной практики, в том числе по ранее учтенным земельным участкам, в статье анализируются вопросы, связанные с определением и значением четкой индивидуализации их границ позволяющей стать объектами аренды. Выводы авторов могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: аренда, объект аренды, земельный участок, границы земельного участка, индивидуализация земельного участка, ранее учтенный земельный участок, кадастровые сведения, кадастровый паспорт, кадастровый учет.

 

The problem under discussion is as follows. Could a plot of land become the object of lease only after its boundaries and cadastre registration are taken into  account. The judges has different views on this problem at the present time.  On the bases of    legal practice on previously registered plots of land the authors of the article analyse the problems connected with the definition and importance of pr?cise individualization of the boundaries of plots of land to be considered the objects of lease. The authors’ conclusions could be used in legal practice in future.

Key words: lease, the object of lease, a plot of land, the boundaries of a plot of land, individualization of a plot of land, previously registered plot of land, cadastre data, cadastre certificate, cadastre registration.

 

Земельные участки являются особым видом имущества, так как «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса»[1]. Не опровергая недвижимо-имущественную формальность природных объектов, которая была положена в основу правового регулирования их учета и оборота, в качестве их сущностной характеристики неизменно остается их естественное происхождение, жизнеобеспечивающее значение и связанная с этим особая публичная значимость[2]. Таким образом, законотворческие задачи совершенствования ограниченных вещных прав обязывают к сведению существующих видов (титулов) землепользования к четкости, простоте, а главное рациональности в их практическом применении.

Аренда земли – одна из наиболее привлекательных форм земельно-правовых отношений, обеспечивающая удобное и эффективное землепользование и делающая условия хозяйствования на земле легко адаптируемыми к постоянным изменениям земельного законодательства. В настоящее время законодательное регулирование данных арендных отношений все еще нуждается в более детальной регламентации, что вызывает определенные проблемы в правоприменительной практике, к числу которых следует отнести и вопрос о предмете договора аренды земли, корень которого сокрыт в сложностях индивидуализации земельных участков.

Земля как природный объект, как природный ресурс сама не может быть ни объектом отношений собственности, ни арендных отношений, так как объектом данных отношений всегда является какая-то юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Соответственно, объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.[3] Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение.[4]

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Порядок формирования границ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (ранее действовал Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 №П327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет»). Согласно положениям п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, индивидуализация земельного участка должна быть направлена на установление определенного набора уникальных характеристик, позволяющих четко идентифицировать его как объект права.

Несмотря на активизацию процесса совершенствования законодательства об индивидуализации земельных участков, обусловленную происходящим реформированием земельного и гражданского законодательства, вопрос о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, в некоторых аспектах пока остается невыясненным.

Так, в случае заключения договора аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, прямого указания на необходимость приложения кадастрового паспорта содержащего конкретный перечень индивидуализирующих земельный участок сведений, гражданское и земельное законодательство не содержит.

Теперь рассмотрим возможности законодательного регулирования вопроса в случае, когда договор аренды подлежит государственной регистрации. Руководствуясь п. 2 ст. 26. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[5], при сдаче в аренду земельного участка или его части, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, необходимо приложить кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Кадастровый паспорт, в соответствии с  п.4 ст. 14. Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"[6], должен содержать уникальные характеристики объекта недвижимости.

Казалось бы, в случае государственной регистрации договора аренды, необходимость в приложении кадастрового паспорта, содержащего кадастровые сведения о координатах характерных точек границ, очевидна. Однако, существует исключение. Согласно положениям п.11 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, не является основанием для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости. При этом отсутствие кадастровых сведений о таком объекте недвижимости в указанном объеме не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации. Данное правило также закреплено абзацем 4 п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Таким образом, в отношении таких ранее учтенных земельных участков позиция законодателя, превозносящего важность четкой индивидуализации земельного участка, выглядит своеобразно и, на мой взгляд, нарушает общую логику индивидуализации при аренде земельных участков. В данном случае законодатель, скорее всего, нацелен на определение «особого порядка индивидуализации» земельных участков, как исключения из общих правил их формирования как объекта земельных отношений.

Общеизвестно, что территориальная определенность земельного участка всегда являлась конституирующим условием его формирования, позволяющим включить такую недвижимость в гражданский оборот.[7] А площадь земельного участка - одна из важнейших его характеристик как объекта недвижимого имущества, является основой для определения стоимостных показателей земельного участка. С правовой точки зрения важна точная информация о том, на какую по размерам часть земной поверхности заявляет свои права правопритязатель и есть ли у него для этого основания.[8]

На наш взгляд, все эти неоспоримые постулаты не согласуются с изложенными в п.11 ст.45  Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, положениями, а неурегулированные отношения создают почву для возможных судебных процессов. К тому же, это противоречит общей позиции законодателя, установленной положениями  Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 273[9], основными целями которой являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. А так же не соответствуют, понятию государственного кадастрового учета, установленному п.3 ст. 1  Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, под которым признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Считаем, что подобный подход возвращает нас во времена отсутствия системы государственного кадастра недвижимости, а допустимость фрагментарного характера содержащихся в нем сведений о ранее учтенных земельных участках, как верно заметил Алакоз В.В., создает ситуацию, когда в состоянии активного или пассивного земельного спора находится каждый третий землепользователь[10].

На сегодняшний день, разнообразие толкования средств индивидуализации земельного участка при заключении договора аренды, в том числе подтверждают неоднозначные позиции при принятии решений судами.

Некоторые суды считают, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 №66-ФЗ) земельный участок может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на государственный кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка является незаключенным. Данный вывод отражен, в числе прочих, в следующих постановлениях ФАС:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2009 по делу №19-1814/09

«…В представленном ответчиком в материалы дела экземпляре договора от 20.05.04 №159/4 указания о кадастровом номере не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В материалах дела имеется письмо от 29.04.09 №052-03-772/9 Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Иркутской области о том, что в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке площадью 20,22 кв.м., расположенном в Иркутске, ул.Ленина, 20, под размещение павильона, отсутствуют.

Таким образом, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, переданный по договору от 20.05.04 №159/4, не поставлен на государственный кадастровый учет.

Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре аренды от 20.05.04 №159/4 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче ООО «Ратас» в качестве объекта аренды, а также – существенного условия о размере арендной платы, в связи с чем, договор признал незаключенным…»

 

 

 

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2009 №Ф09-1158/09С6 по делу №А76-2965/2008-1-330

«…Согласно ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды  от 01.10.2006 №214) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Учитывая, что земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О землеустройстве», при этом в имеющемся в материалах дела кадастровом плане земельного участка в графе «особые отметки» указано: «площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при  межевании», суды первой и апелляционной  инстанции пришли к правильному выводу о том, что условие о предмете договора аренды от 01.10.2006 №214 является несогласованным, а договор – незаключенным…»

 

Другие суды полагают, что если у земельного участка не были сформированы границы (межевание), он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у арендатора не возникло разногласий относительно индивидуализации участка, то такой участок может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным. Эта позиция легла в основу следующего постановления ФАС:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 №Ф04-1061/2009 (1135-А75-9) по делу  №А75-3320/2008

«…Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровый план земельного участка. При этом суд основывался на положениях статей 6 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации, на статью 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», на пункт 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 №660, посчитав, что земельный участок как объект гражданских прав не индивидуализирован, не сформирован.

Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу, что условия спорного договора аренды содержат достаточные сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду.

Выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными.

Договор аренды от 21.07.2003 №2063 содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

У предпринимателя при подписании спорного договора аренды  и использовании не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка.

При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признания договора аренды незаключенным…".[11]

Таким образом, очевиден пробел в земельном законодательстве, которое должно быть восполнено путем внесения соответствующих изменений, как в вещное, так и в обязательственное право. При этом, важно согласиться с разработчиками «Концепции развития законодательства о вещном праве»[12] в том, что новеллы законодательства не могут повлечь процедуру принудительного переоформления прав и доставлять гражданам какие-либо неудобства.

Учитывая вышеизложенное, считаем важным предусмотреть механизм, обеспечивающий полноту государственного кадастра недвижимости путем отражения сведений в электронном виде о ранее учтенных земельных участках с индивидуальными характеристиками качества границ, а также, законодательно установить, что земельные участки с условными границами можно сдавать в аренду только после проведения полного комплекса кадастровых работ.

В связи с этим, прежде всего, предлагаем внести изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ в отношении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

В соответствии с положениями п.14. ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, орган кадастрового учета вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании материалов работ по такому уточнению. Если при этом в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, орган кадастрового учета обеспечивает устранение такого пересечения в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Полагаю, что в данном случае, было бы верно заменить право органа кадастрового учета, по уточнению местоположения границ ранее учтенного земельного участка обязанностью, с проведением кадастровых работ и установлением границ участка на местности. Здесь нельзя ни согласиться с А.В. Лукъяненко, который в качестве одного из важнейших признаков земельного участка называет наличие определенно установленных границ[13]. В таком случае, в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости будут поступать сведения, содержащие сведения об уникальных характеристиках земельного участка. Затраты на произведение указанных кадастровых работ должны осуществляться за счет государства. Осознавая, какие финансовые средства и производственные ресурсы для этого необходимы, уже сегодня понятно что, когда граждане пытаются решить эту проблему самостоятельно, государству дешевле это не обходится. К тому же надо отдавать отчет в том, что столкнувшись с трудностями порожденными историей развития предоставления земельных участков в Российской Федерации, граждане зачастую оставляют эти задачи нерешенными. Так же, представляется необходимым ст. 607 Гражданского кодекса РФ  дополнить пунктом содержащим условие об индивидуализации земельного участка в виде кадастрового паспорта с необходимым набором средств индивидуализации, указанных в ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

В целом данный подход представляется юридически правильным и технически возможным. Полагаем что, данное изменение будет существенным шагом вперед в реализации принципа необходимости четкой индивидуализации земельных участков, что позволит в перспективе значительно упростить арендные отношения, а значит, и предотвратить возможные споры в суде и иных юрисдикционных органах.

 

 

 


[1] Электронная правовая система Консультант плюс: Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.

[2] Электронная правовая система Консультант плюс: Васильева М.И. Земельные и природно-ресурсовые отношения в Концепции развития законодательства о вещном праве  // "Экологическое право", 2009, N 5/6

[3] Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004.№2.С.12

[4] Гришаев С.П. Земельные участки как объекты гражданских прав (Электронный ресурс): Компьютерная справочная правовая система Консультант Плюс.

 

[5] Система Консультант Плюс: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997,с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010)

[6] Система Консультант Плюс: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010)

 

[7] Гаврилюк М.Н. Правовое регулирование проведения работ по формированию земельного участка // Право и экономика. 2005. N 5

[8] Уткин Б. Уточнение площади земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2004. N 29

[9] Система Консультант Плюс: Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

 

[10] Алакоз В.В. О саморегулировании в сфере кадастровой деятельности // Тезисы выступления на парламентских слушаниях «Правовые аспекты становления саморегулирования в различных отраслях экономики» (14.04.2008) // Учебные материалы: Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации Центр «Земля и недвижимость». Семинар «Землеустроительные работы при инвертаризации и межевании земель» 16-18 февраля 2010г.

[11] Система Консультант Плюс: Путеводитель по судебной практике (ГК РФ): Аренда. Общие положения

[12] Система Консультант Плюс: Юридическая пресса// Статья: О проекте концепции развития законодательства о вещном праве (редакционный материал) («Бюллетень нотариальной практики», 2009, №3)

 

[13] Лукъяненко А.В. Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации: Автореферат. Канд.юрид.наук.-М, 2006, с.11

Сен
25

Правовой журнал «Сибирский юридический вестник» 4/2010 с.67

Разрешенное использование земельного участка:

понятие, содержание, проблемы

Allowed usage of plats of land:

conception, subject, problems

Fedorenko  Yu.V. competitor for scientific degree of candidate of Law at the civil rights department of Law  institute of Irkutsk state University, senior legal adviser of Irkutsk V.S.F. F.G.U.P. management «Goszemcadastrsyemka» - VISHAGI.

Федоренко Ю.В., соискатель ученой степени кандидата юридических наук кафедры гражданского права Юридического института Иркутского государственного университета, ведущий юрисконсульт Иркутского управления ВСФ ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

 

На примерах установления норм предоставления земельных участков и определения кадастровой оценки земель, в статье анализируются проблемы применения видов разрешенного использования земельных участков, в условиях отсутствия законодательного определения понятия «разрешенное использование земельного участка».

Ключевые слова: целевое назначение земельных участков,  разрешенное использование земельных участков, правовой режим земель, уточнение границ земельного участка, предельный размер земельного участка,  градостроительный регламент.

Using previously established spandrels’ of providing plots of land and the definition of cadastre estimation the article analyses problems of different kinds of application of already allowed usage of plots of land dealing with  lack of law definition «allowed (are permitted) usage of plats of land».

Key words:  special application of plats of land, allowed usage of plats of land, law standards of land, precise definition of size of a plot of land, town planning regulations.

 

Однозначное толкование всех элементов правового режима земель в Российской Федерации необходимо для грамотного регулирования отношений по использованию и охране земель не допуская ситуации неправомерного ограничения прав законных обладателей земельных участков, в том числе при установлении норм предоставления земельных участков. Поэтому особую актуальность получили вопросы исследования таких базовых понятий правового режима земель как «целевое назначение земельного участка» и «разрешенное использование земельного участка».

При отсутствии законодательного определения рассматриваемых понятий, как в научной, так и в правоприменительной практике в настоящее время существуют спорные позиции в отношении содержания этих понятий и целей их практической реализации.

В юридической литературе, одним из первых вопрос о содержании «разрешенного использования» земельных участков исследовал А.П. Анисимов. Наибольший интерес для нас представляют два его вывода. Во-первых, он убедительно доказал, что «целевое назначение устанавливается земельным законодательством для всех категорий земель, указанных в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации[1] (далее – Земельный кодекс), а разрешенное использование земельных участков, конкретизирующее целевое назначение для участков в составе отдельных категорий и субкатегорий земель, определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством». Во-вторых, им было предложено заслуживающее внимание определение: «Разрешенное использование земельного участка - это совокупность параметров и видов допустимого использования полезных свойств земельного участка и расположенных на нем природных ресурсов, а также объектов недвижимости в хозяйственных или потребительских целях в соответствии с регламентом либо в ином порядке, предусмотренном законодательством»[2].

В работах других авторов обращается внимание на вопросы юридической природы целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. При этом наибольшее распространение получила позиция, что целевое назначение - это одно из публично-правовых ограничений права собственности (В.В. Чубаров, Е.А. Суханов)[3]. Данный вывод представляется дискуссионным, поскольку мы разделяем высказанную в научной литературе позицию, что от ограничений прав собственников земельных участков, предусмотренных федеральным и региональным законодательством, следует отличать уточнение пределов использования земельного участка, осуществляемое в ходе проведения правового зонирования территории органами местного самоуправления. Пределы права собственности устанавливают сам объем действия этого права, а ограничения вводятся внутри данных пределов и касаются изъятия отдельных возможностей, которые может совершить собственник. Следовательно, пределы - более широкое понятие по отношению к ограничениям права собственности [4].

Другими словами, установление особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах являются разновидностями ограничений права собственности на земельный участок. Деление же земельного фонда России на категории и установление для каждой из них видов разрешенного использования представляют собой не ограничение прав собственников земельных участков, а установление пределов их использования.

Основа существующей  двойственности определений рассматриваемых понятий кроется в положениях Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации[5] (далее – Градостроительный кодекс), который правильнее было бы именовать «землеустроительным». Из всего текста Градостроительного кодекса только в одной главе 6 непосредственно прописан порядок архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, государственного контроля, ввода объектов в эксплуатацию и др. Все остальные нормы  Кодекса (40 статей из 63!) фактически регламентируют не строительство, а земельные отношения, связанные со строительством[6].

Как Земельный так и Градостроительный кодексы, не раскрывая сути таких базовых понятий как «целевое назначение» и «разрешенное использование», содержат множество бессодержательных формулировок, таких как в пункте 3 статьи 5 Земельного кодекса: «собственники земельных участков  –  лица, являющиеся собственниками земельных участков», а в отношении рассматриваемых понятий содержат лишь отсылочные нормы.

Так, в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, порядок которого установлен гл. 4 Градостроительного кодекса «Градостроительное зонирование».  Статьей 37 Градостроительного кодекса установлены три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые совместно с ними. При этом Кодексом уточняется, что виды разрешенного использования устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Учитывая, что единый перечень видов разрешенного использования земельных участков на сегодняшний день отсутствует, в основе установления предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель лежит перечень видов, установленный пунктом 1 статьи  33 Земельного кодекса: 1. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; 2. для ведения садоводства; 3. для ведения огородничества; 4. для ведения животноводства; 5. для дачного строительства; 6. для личного подсобного хозяйства; 7. для индивидуального жилищного строительства.

Для целей, не указанных в приведенном перечне, согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, без проведения территориального зонирования, при отсутствии в муниципальном образовании утвержденного в установленном порядке градостроительного регламента, который в соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса  представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования  земельных участков, равно как и всего что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, складывается ситуация при которой перечень определенный пунктом 1 статьи 33 Земельного кодекса, и состоящий всего из семи видов, является исчерпывающим и, не проводя различие между приватизацией и новым предоставлением земельных участков, не учитывая действительного многообразия существующих формулировок целевого назначения и разрешенного использования земельных участков в правоустанавливающих документах, в некоторых случаях трактуется буквально.

Так, руководствуясь положениями пункта 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[7] (далее – Закон о кадастре), согласно которому: «При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь  этого земельного участка, определенная с учетом установленных, в соответствии с указанным Законом о кадастре, требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости», несмотря на очевидный пробел в законодательстве, органы кадастрового учета активно применяют данную норму Закона о кадастре  при принятии решений об отказах в осуществлении кадастрового учета, порождая спорные решения. Рассмотрим один из таких примеров:

В Решении ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области от 12.05.2010 №3800/608/1027335,  в обоснование отказа в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости на основании пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре, указано:

«В результате данного кадастрового учета площадь земельного участка с кадастровым номером 38:06:120101:1389 (1279 кв.м.), определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади (880 кв.м.), сведения о которой относительно этого земельного участка содержаться в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержаться в государственном кадастре недвижимости.

В данном случае речь идет о земельном участке, предоставленном гражданину «под строительство индивидуального одноэтажного деревянно-рубленного жилого дома и строительства хозяйственных построек».

Отметим, что земельный участок, о котором идет речь в указанном решении,  предоставлен на основании  Закона Российской Федерации  от 23.12.1992  №4196-1 «О праве граждан Российской Федерации  на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[8]. Где уже самим названием закона, определены единственно возможные виды разрешенного использования предоставляемых земельных участков, и соответственно, сориентироваться, что разрешенным использованием для данных участков будет «индивидуальное жилищное строительство», при желании не так уж и сложно.

Руководствуясь подобными решениями органов кадастрового учета, граждане вынуждены отказываться от площади, на которую они вправе были рассчитывать, что, по нашему мнению, является ни чем иным как ограничением прав собственников.

В свете сказанного, полагаем, что перечень, изложенный в пункте 1 статьи 33 Земельного кодекса, все-таки должен иметь некоторое расширительное толкование позволяющее применять его, в том числе, при незначительных расхождениях с формулировками, содержащимися в правоустанавливающих документах на ранее учтенные земельные участки.

В Письме от 21.01.2010 №14-601-ВК «О мероприятиях по сокращению количества принимаемых органами кадастрового учета отрицательных решений»[9] (далее – Письмо), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, также рекомендует органам кадастрового учета более внимательно вникать в суть применяемой в правоустанавливающих документах на земельные участки терминологии.

В частности, в Письме указано на неправомерность принимаемых органами кадастрового учета решений по причине  незначительного расхождения в данных правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, которые трактуются как противоречия между сведениями об объекте недвижимости (например, в правоудостоверяющем документе указано разрешенное использование земельного участка «ведение приусадебного хозяйства и обслуживание жилого дома», а в свидетельстве на право собственности на этот же земельный участок – «индивидуального жилого дома и личного подсобного хозяйства»).

Как мы видим, помимо явного пробела в законодательстве, указанная ситуация усугубляется еще и нежеланием органов кадастрового учета применить правила юридической техники в заданных условиях, а также элементарную логику.

Также, если гипотетически согласиться с позицией с чиновников в том, что существенная разница между таким разрешенным использованием как «под индивидуальное жилищное строительство», с установленной нормой предоставления площади, и  таким разрешенным использованием как «под строительство индивидуального одноэтажного деревянно-рубленного жилого дома и строительства хозяйственных построек», где данная норма, по мнению органов кадастрового учета, не установлена, то в этом случае, помимо наглядно продемонстрированного ограничения прав собственников, возникают и другие закономерные вопросы: каким расчетом площади руководствовался орган местного самоуправления при выделении участков? И по каким критериям будет осуществляться контроль целевого использования данных участков, учитывая, что за нецелевое использование статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации[10] установлена ответственность виде штрафа.

Для кадастрового инженера подобное своеобразие оснований для отказов также имеет весьма неблагоприятные последствия. Субъективные действия органов кадастрового учета основаны на неопределенности позиции законодателя в толковании рассматриваемого понятия, а также на дискриминационном положении подпункта 4 пункта 7 статьи 29 Закона кадастре, который предусматривает аннулирование квалификационного аттестата в случае «принятия более чем десять раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных настоящим Федеральным законом, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ». Отнесение нарушений к «грубым» полностью зависит от оценки, даваемой соответствующей квалификационной комиссии либо судебного органа в случае обжалования решения указанной комиссии. По мнению Минэкономразвития России, изложенному в Письме от 20.07.2010 №13293-ИМ/Д23 «Об основаниях аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера»[11], в качестве грубых нарушений требований Закона о кадастре к выполнению кадастровых работ, допущенных кадастровым инженером, могут рассматриваться нарушения, повлекшие принятие органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета по основаниям, установленным, в том числе, частью 5 статьи 27 Закона о кадастре.

С чьей стороны, в рассмотренных выше примерах, было допущено нарушение? И в какой степени? Как мы видим, остается вопросом! Обидно только, что те же должностные лица органов кадастрового учета, которые принимают такие необоснованные решения, по сути, и наделены правом решать, как судьбы собственников, так и судьбы кадастровых инженеров.

Таким образом, несовершенство понятийно-категориального аппарата в данной области, а также отсутствие критериев объединения сходных видов разрешенного использования по группам, внесло, еще большую путаницу в понимание природы «разрешенного использования» земельного участка.

Поражает то обстоятельство, что для определения кадастровой оценки земель, применяемой в числе прочих для целей налогообложения, группировка земельных участков по видам разрешенного использования не вызывает никаких затруднений!

Так, например Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов[12] (далее – Методические указания), которые позволяют определить кадастровую стоимость  земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе не семи, как это предложено в статье 33 Земельного кодекса, а уже шестнадцати видов разрешенного использования.

Дополнительно, Методические указания предусматривают возможность распределения однородных с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости по группам которые должны полностью покрывать определенный вид разрешенного использования, с непременным условием, что земельные участки каждой группы не должны пересекаться, то есть земельный участок должен быть отнесен только к одной группе.

Судя по всему, такой неравный подход в применении видов разрешенного использования земельных участков при установлении норм предоставления и при установлении кадастровой оценки земельных участков и породил очевидное нежелание законодателей разобраться в существующей проблеме.

Данный вывод подтверждает тот факт, что по вышеприведенным примерам Минэкономразвития России, являющееся органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, в лице директора департамента недвижимости в письме от 02.08.2010 №Д23-2919 «О применении положений пункта 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» признав, что: «…отсутствие общероссийского классификатора видов разрешенного использования земельных участков и то, что законодательством не установлены требования к содержанию устанавливаемого разрешенного использования земельного участка привело к большому многообразию формулировок разрешенного использования земельных участков, в том числе в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.  В связи с чем, у органов кадастрового учета возникают проблемы при определении вида разрешенного использования земельного участка, в том числе при проведении проверки оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, предусмотренных пунктом 1 части 5 статья 27 Закона о кадастре.»[13], в сложившейся ситуации предлагает использовать перечень видов разрешенного использования, приведенный в пункте 1.2. Методических указаний и отнести указанные, в приведенных примерах, разрешенные использования  «под  строительство индивидуального одноэтажного кирпичного жилого дома» и  «под строительство индивидуального одноэтажного деревянно-рубленного жилого дома» к виду разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, для которого, по мнению Департамента недвижимости, земельным законодательством установлен предельный минимальный размер земельного участка.

На основании вышеизложенного, Департамент недвижимости резюмирует, что позиция Росреестра по данному вопросу, совпадает с мнением Департамента недвижимости и дополнительно сообщает, то согласно части 13 статьи 27 Закона о кадастре, решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Проанализировав позицию Департамента недвижимости, мы еще раз убедились в остроте рассматриваемой проблемы и необходимости ее оперативного решения.

Для отнесения огромных земельных массивов к определенным видам разрешенного использования и установления содержания прав и обязанностей сотен тысяч правообладателей таких земельных участков, на эти и другие вопросы, полагаю должно ответить, прежде всего, земельное  и градостроительное законодательство.

На основе изучения теоретических исследований и анализа практической позиции Минэкономразвития по рассматриваемому вопросу, представляется целесообразным внести следующие изменения в земельное и градостроительное законодательство:

1. Раскрыть понятия «целевого назначения земельных участков» и «разрешенного использования земельных участков», включая раскрытие понятий видов разрешенного использования, перечисленных в статье 37 Градостроительного кодекса и правила их применения, в том числе при отсутствии градостроительного регламента;

2. По аналогии с перечнем видов разрешенного использования, содержащимся в п.1.2. Методических указаний, разработать единый универсальный перечень видов разрешенного использования, применяемый как при установлении предельных размеров земельных участков, так и при кадастровой оценке земель, позволяющий предусмотреть интересы правообладателей земельных участков предоставленных им до проведения зонирования территорий. При этом необходимо учесть свойства земельных участков как природных объектов и как объектов недвижимости.

 

 

 


[1] Электронная правовая система КонсультантПлюс: "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, принят ГД ФС РФ 28.09.2001, ред. от 22.07.2010.

 

[2] Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // Гражданское право. 2006. N 4. С. 32 - 35.

[3] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. // Гражданское право: Учеб.: В 4 т. Т. 2. М., 2005. С. 66; М., 2006. С. 199.

[4] Куликова И.П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 17 - 18.

 

[5] Электронная правовая система КонсультантПлюс: "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22.12.2004, ред. от 27.07.2010

[6] Электронная правовая система КонсультантПлюс: Уткин Б. статья: Градостроительство или землеустройство? «ЭЖ-Юрист», 2005, №9

[7] Электронная правовая система КонсультантПлюс: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, ред. от 27.12.2009, "О государственном кадастре недвижимости", принят ГД ФС РФ 04.07.2007

 

[8] Электронная правовая система КонсультантПлюс: Постановление ВС РФ от 23.12.1992 N 4197-1

"О порядке введения в действие Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" // Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

[9]Электронная правовая система КонсультантПлюс: Письмо Росреестра от 29.01.2010 N 14-601-ВК

"О мероприятиях по сокращению количества принимаемых органами кадастрового учета отрицательных решений"

 

[10] Электронная правовая система КонсультантПлюс: "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ, принят ГД ФС РФ 20.12.2001, ред. от 27.07.2010

[11] Электронная правовая система КонсультантПлюс: Письмо Минэкономразвития РФ от 27.07.2010 N 13293-ИМ/Д23 "Об основаниях аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера"

 

[12] Электронная правовая система: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.05.2007 N 9370)

 

[13] Письмо Минэкономразвития России от 02.08.2010 №Д23-2919 «О применении положений пункта 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Дек
23

Обзор законодательных инициатив в сфере земельных правоотношений: возможные нововведения

С 1 марта 2015 года существенно изменился Земельный кодекс РФ - основной закон, регулирующий земельные отношения. Однако на сегодняшний день уже запланирован ряд новых изменений, касающихся земли. Соответствующие проекты законов готовы для внесения в Государственную Думу, а некоторые уже рассматриваются депутатами и в скором времени могут стать действующими нормами. Приведем некоторые из запланированных изменений.

1. Границы земельных участков могут обязать согласовывать с муниципалитетами.

Инициатива обязательного согласования границ земельных участков не только с соседями, но и органами местного са­моуправления, была выдвинута депутатом Государственной Думы РФ Светланой Максимовой. Депутат обращает внимание, что при определении местоположения границ земельного участка необходимо учитывать не только интересы смежных земле­пользователей, но и расположение дорог, улиц, проходов и проездов, границы которых не стоят на кадастровом учете. Также предполагается участие муниципалитетов в проведении собраний по согласованию границ земельных участков, если такой способ согласования избран кадастровым инженером.

2. Предлагается установить единый перечень ка­тегорий граждан, имеющих право на бесплатное предоставление земельного участка.

Депутат Государственной Думы РФ Олег Нилов выступил с инициативой предоставления гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобно­го хозяйства, крестьянско–фермерского хозяйства размером до 100 соток первоначально в безвозмездное пользование на 5 лет, а в слу­чае соблюдения условий пользования земельным участком – в соб­ственность бесплатно. Примечательно, что среди категорий граждан, которым предлагается предоставлять земельные участки, помимо многодетных семей, инвалидов и лиц, имеющих государственные на­грады, также указаны:

  • лица, проработавшие в качестве водителей не менее 15 лет;
  • лица, не менее 12,5 лет осуществлявшие педагогическую деятельность в учреждениях для детей в сельской местности и поселках городского типа и не менее 15 лет в городах, сельской местности и поселках городского типа;
  • лица, осуществлявшие лечебную и иную деятельность по охране здоровья населения в учреждениях здравоохранения не менее 12,5 лет в сельской местности и поселках городского типа и не менее 15 лет в городах, сельской местности и поселках городского типа, и другие категории.

 

Правом на получение земельного участка такие граждане смогут воспользоваться только в том случае, если ранее им не предостав­лялся бесплатно земельный участок, и они не имеют непогашенную судимость за преступления коррупционной направленности.

3. Перечень оснований изъятия земельных участ­ков может быть расширен.

Депутат Государственной Думы РФ Алексей Русских внес за­конопроект о введении нового основания для изъятия земельных участков у граждан - необходимость строительства и реконструкции объектов инженерной защиты от негативного воздействия вод. На данный момент изыматься могут лишь земельные участки, находя­щиеся в зоне подтопления. Согласно пояснению к законопроекту, зачастую требуется возведение защитных инженерных сооружений на земельных участках, находящихся в зоне затопления и принадле­жащих гражданам. В этой связи предлагается введение возможности изъятия и таких земельных участков. Мера направлена на повыше­ние эффективности мер борьбы с наводнениями.

Мар
14

Гаражный вопрос: как оформить земельный участок под гаражом? - № 9 (10290) 14 марта 2014 г.


 

«Автомобиль - не роскошь,

роскошь - гараж».

Народная мудрость


Количество желающих оформить земельный участок под гаражом в Иркутске растет. Ежедневно за оформлением документов на земельный участок под гаражом, на котором он находится, в отдел по работе с клиентами ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие» обращается 10-15 иркутян.

Прежде чем начать заниматься оформлением земельного участка под гаражом, необходимо определиться с правовым статусом вашего гаража и земельного участка под ним.

Если у вас есть правоустанавливающий документ (свидетельство, постановление, решение и т.д.), вы можете оформить землю в собственность по упрощенной схеме в рамках «дачной амнистии». При этом земельный участок должен был быть предоставлен вам до 29 октября 2001 года в строго определенных целях - для гаражного строительства. Имея правоустанавливающий документ на землю, необходимо получить кадастровый паспорт земельного участка. После получения обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области для регистрации права собственности на земельный участок под гаражом.

В данном случае, как правило, у граждан проблем не возникает.  А вот в случае нахождения гаража в гаражном кооперативе возникают вопросы.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Таким образом, приобрести землю индивидуально в собственность можно только в том случае, если гараж отдельно стоящий.

Но в основном гаражные боксы пристроены друг к другу, то есть имеют общие стены. И один бокс в таком ряду не считается отдельно стоящим. За правом приобретения земли в собственность должны обращаться все участники данного гаражного ряда. Но не все члены гаражного кооператива.

По земельному законодательству участок в данном случае предоставляется в общую долевую собственность пропорционально занимаемой площади гаражного бокса, при обязательном условии, что на гаражные боксы возникло право собственности и есть свидетельство о государственной регистрации права.

Собственники гаражного ряда должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Затруднения часто возникают в связи с тем, что обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого волеизъявления всех лиц, обладающих правами на недвижимость. И если кто-то из членов гаражного ряда не желает выкупать свою долю - это его право, а не обязанность. При этом без его согласия остальные собственники гаражного бокса не смогут оформить земельный участок в долевую собственность.

Законодательство, к сожалению, не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одним собственникам объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, в досудебном порядке заставить других совместно выкупить земельный участок в собственность. Поэтому для оформления земельного участка в долевую собственность собственники гаражного бокса и расположенных в них помещений, желающие приобрести права на расположенный под ними участок, должны сначала прийти к согласию со всеми своими соседями, после чего сообща с ними оформлять свое право на землю. Если мы говорим о собственности, то собственниками могут быть только физические лица. То есть сам ГСК не может быть собственником.

Однако возможен еще один вариант - когда земельный участок оформляется не в собственность, а в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. В данном случае оформление возможно и без согласия всех членов гаражного кооператива.

В аренду может взять земельный участок под всем гаражным массивом сам кооператив как юридическое лицо. Такая практика достаточно распространена.

Неоднозначным остается вопрос - можно ли оформить земельный участок только под своим гаражом?

В случае, если земельный участок является неделимым, то невозможно выделить участок под каждым гаражом в отдельности. Неделимым земельный участок будет считаться, если гаражные боксы имеют общий фундамент, общие стены. Земельным и Гражданским кодексами предусмотрено в этом случае только совместное оформление документов.

В таких случаях можно обратиться в отдел по работе с клиентами ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие», чтобы предварительно проконсультироваться, есть ли техническая возможность сформировать границы земельного участка под вашим гаражом. При положительном ответе заказать кадастровые работы и, после того как вам сформируют границы земельного участка, его поставят на государственный кадастровый учет. Затем со всеми документами подать заявление на предоставление земельного участка в Министерство имущественных отношений Иркутской области. В данном случае обязательно наличие права собственности на гараж. Это основное условие для оформления земельного участка под капитальным объектом.

В случае отказа в постановке земельного участка на кадастровый учет, обжаловать его в судебном порядке.

Закончить статью хотелось бы пожеланием будущим собственникам гаражей и земельных участков под ними: «Уважаемые автовладельцы, обращаясь за консультацией, либо за помощью в оформлении прав на объекты недвижимости, будьте бдительны и не попадите в руки дилетантов. И тогда вы станете счастливым правообладателем вашего имущества. Как говорил один из участников собрания гаражного кооператива в легендарной киноленте Эльдара Рязанова «Гараж»: «Золотой мой, что - что, а право-то вы имеете».

Вера Ильинична Добрынина,

ведущий юрисконсульт службы судебной защиты

ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие»

По вопросам обращаться  по адресу:

г. Иркутск ул. С.Перовской 30/1. каб. 317

тел. 295-780.

Ноя
30

Обзор судебной практики по делам связанным с публичной достоверностью реестровых данных в отношении ранее учтенных земельных участков

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке[2].

Joomla 1.6 template