Ноя
25

Проблемы индивидуализации ранее учтенных земельных участков

 

С. 149. Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной деятельности: науч.-практ. конф. (Иркутск, 13 ноября 2010 г.): материалы. – Иркутск: Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2010.

Ю.В. Федоренко, соискатель кафедры гражданского права ЮИ ИГУ, заместитель директора по правовым вопросам «Восточно – Сибирское геодезическое предприятие»

Проблемы индивидуализации

ранее учтенных земельных участков

Ранее учтенными земельными участками, согласно ч.1 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), считаются земельные участки, государственный кадастровый учет (далее – ГКУ) которых осуществлен до дня вступления в силу Закона о кадастре, либо ГКУ которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в кадастр на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право заинтересованного лица на соответствующий земельный участок. Такие документы, в силу исторических особенностей предоставления земельных участков в России, зачастую не имеют четкого описания местоположения земельного участка и, соответственно, находящаяся в них информация не содержит определенного набора уникальных характеристик, позволяющих идентифицировать земельные участки в качестве индивидуально-определенных вещей. В отношении таких земельных участков в государственном кадастре недвижимости (далее – кадастр) в графе «особые отметки» указывается: «сведения о точности определения характерных точек отсутствуют» или «граница земельного участка не установлена в соответствии с действующим законодательством». Считается, что  индивидуализирующими признаками участка служат информация о его местоположении, установленном относительно ориентира, расположенного в границах участка и о площади, которые, при отсутствии установленных координат его границ, по нашему мнению, вполне возможно, также определены недостоверно.

Таким образом, несмотря на то, что в соответствии с ч.3 ст.1 Закона о кадастре под ГКУ недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в кадастр сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в отношении ранее учтенных земельных участков, законодательно допускается возможность фрагментарного характера содержащихся в кадастре сведений, которая создает ситуацию, когда землепользователи таких участков постоянно находятся в состоянии активного либо пассивного спора.

Такая законодательная позиция привела к тому, что на сегодняшний день некоторые правообладатели ранее учтенных земельных участков, с декларированной в кадастре площадью, фактически такую площадь не имеют возможности занимать. Эти последствия становятся реальными, когда смежные с таким ранее учтённым земельным участком участки встают на ГКУ путем проведения кадастровых работ, при котором в соответствии с требованиями действующего законодательства определяются их границы и площадь. Существование смежного с ними ранее учтенного земельного участка, при установленной законом несовершенной процедуре согласования границ, уже не может им в этом помешать. Органы ГКУ, в свою очередь, учитывая, что границы ранее учтенного земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством определяются их границы и площадь. Существование смежного с ними ранее учтенного земельного участка, при установленной законом несовершенной процедуре  согласования границ, уже не может им в этом помешать. Органы ГКУ , в свою очередь, учитывая что границы ранее учтенного земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством, а смежные с ними земельные участки прошли процедуру постановки на ГКУ в полном соответствии с действующим законодательством, не в силах противостоять данному процессу. В результате границы ранее учтенных земельных участков становятся «зажатыми» в установленных законом границах смежных участков, а их площадь оказывается меньше декларированной.

Сложилась ситуация, при которой государство, официально признавая право обладателей ранее учтенных земельных участков, фактически не имеет действенных механизмов обеспечения признания этих прав в четких границах и на определенную площадь, что создает ситуацию полной виртуальности признания, как границ так и площади, провоцируя тем самым множество судебных споров.

По-видимому, чтобы хоть как то остановить последствия , порожденные очевидным пробелом законодательства, с осени 2010 года, органы ГКУ приняли решение больше не допускать описанного выше ущемления прав собственников ранее учтённых земельных участков. И теперь нередки случаи предоставления органом ГКУ выписок о ранее учтенных земельных участках, где в графе «особые отметки» по-прежнему указано, что границы участка не установлены в соответствии с действующим законодательством, но при этом приложена форма выписки КВ 6, содержащая координаты такого участка. Специалистов органа кадастрового учета при создании подобных парадоксов даже не смущают случаи, когда указанная площадь ранее учтенного земельного участка, согласно сведениям кадастровой выписки не совпадает с площадью которую несложно вычислить по представленным в форме КВ 6 все той же выписки координатам.

Такой, безусловно, смелый шаг органов ГКУ привел, в свою очередь, к ущемлению прав смежных землепользователей. Так как отодвинуть виртуальные границы ранее учтенного земельного участка при таком подходе к кадастровому учету становиться уже невозможно, даже если они определены неверно. Принудить правообладателя ранее учтенного земельного участка уточнить границы путем проведения кадастровых работ никто не вправе. Как следствие, потратив немало времени и денежных средств на проведение комплекса кадастровых работ, многие граждане сталкиваются с ситуацией отказа в постановке на ГКУ по причине пересечения с границами ранее учтенного земельного участка. Свою правоту в таком случае им приходится доказывать в суде.

Считаем, что подобные решения об отказах в постановке на ГКУ приняты в нарушение положений п.3. ст.26 Закона о кадастре, в котором говориться, что орган кадастрового учета при принятии такого решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения. Также специалистам кадастра немаловажно помнить и о праве органа кадастрового учета обеспечить устранение указанного пересечения границ (уточнить при наличии предусмотренных законом оснований местоположение границ ранее учтенного земельного участка) с использованием картографической основы кадастра, в том числе дежурной кадастровой карты, что вытекает из ч.14 ст.35 Закона. В этом случае для сопоставления кадастровых сведений о границах ранее учтенного земельного участка, внесенных по результатам землеустроительных мероприятий, и представленного межевого плана смежного участка органы кадастрового учета полномочны проводить мероприятия по контролю правильности определения местоположения границ земельного участка и координат их характерных точек.

Учитывая изложенное, считаем, что справиться со сложившейся ситуацией без внесения изменений в Закон о кадастре не представляется возможным. Экспериментальные решения органов кадастрового учета будут лишь периодически менять местами правообладателей ранее учтенных земельных участков с правообладателями смежных земельных участков, ставя то одних на роль истцов, а других на роль ответчиков, то наоборот. Предлагаем внести изменения в п.14 ст.35 Закона о кадастре, заменив право органа кадастрового учета – обязанностью. Осознавая, какие финансовые средства для этого необходимы, уже сегодня ясно, что попытки органа кадастрового учета решить эту проблему самостоятельно приводят к большому объему непродуктивной работы государственных и муниципальных служащих и при индивидуальном характере рассмотрения каждого гражданского дела не приводят к выработке единого мнения в решении данного вопроса судами.

Joomla 1.6 template