Сен
07

Самовольная постройка - № 35 (10215) 7 сентября 2012 г.

 

Как приобрести право собственности

Строительство собственного дома – важное и достаточно затратное дело. Законодательство предъявляет большое количество требований к проведению строительства, а также ряд неблагоприятных последствий несоблюдения установленного порядка. Одним из таких последствий является снос постройки, которая признана самовольной. Чтобы избежать непредвиденных убытков, давайте разберемся, что же такое самовольная постройка.

Самовольной постройкой может быть признан не только жилой дом, но и другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, например, объект незавершенного строительства в одном из следующих случаев (ч. 1 ст. 222 ГК РФ):

1. Земельный участок, на котором находится постройка, не был отведен для целей строительства в установленном порядке. Например, участок предназначен под огородничество или находится в государственной/муниципальной собственности.

2. Не были получены необходимые разрешения на строительство.

Случаи, когда разрешение не требуется, установлены в ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ: например, для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; для строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

3. Постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В любом из указанных случаев постройка является самовольной. Право собственности на нее не возникает, а значит, такую постройку нельзя продать или подарить, сдать в аренду, передать по наследству. Возведение самовольной постройки влечет неблагоприятное последствие для застройщика – обязанность снести её за свой счет.

Однако есть возможность избежать сноса путем признания права собственности на самовольную постройку. Для этого необходимо наличие у застройщика прав на земельный участок. Если гражданин возвел постройку на принадлежащем ему участке без необходимых разрешений на строительство, суд может признать за ним право собственности на постройку при соблюдении следующих условий:

1. предпринимались меры по легализации постройки, в частности, были попытки получить разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию (даже если в выдаче этих документов было отказано). Необходимо отметить, что до 1.03.2015 г. не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ);

2. сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу для жизни и здоровья граждан.

Чтобы признать право собственности на постройку в суд необходимо в частности предоставить:

- правоустанавливающие документы на землю (если земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства, необходимо изменить его разрешенное использование в установленном порядке; если участок является ранее учтенным, необходимо зарегистрировать право собственности на него);

- документы, подтверждающие факт возведения самовольной постройки и понесенных расходов (документ БТИ, чеки, договоры подряда);

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта;

- техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение о соответствии возведенной постройки противопожарным требованиям, санитарным нормам и правилам;

- в случае отказа при обращении за разрешением на строительство – документы об отказе в его выдаче.

Сложнее обстоит дело в том случае, если земельный участок застройщику не принадлежит. Собственник участка, иные заинтересованные лица, прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки. И даже если право собственности на объект зарегистрировано, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о сносе постройки. Возможна и другая ситуация: право собственности на постройку будет признано за лицом, которому принадлежит земельный участок. В таком случае застройщик вправе требовать от указанного лица возмещения расходов, связанных со строительством.

На практике часто возникает вопрос, можно ли приобрести право собственности на самовольную постройку по приобретательной давности (добросовестное, открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом в течение 15 лет)? Верховный Суд РФ дает отрицательный ответ на данный вопрос (Обзор судебной практики за первый квартал 2003 г.). Приобретательная давность является самостоятельным основанием возникновения права собственности и на самовольные постройки не распространяется.

Итак, с наибольшей вероятностью можно узаконить самовольную постройку, если лицо имеет права на земельный участок и предпринимало попытки к её легализации, а сама постройка отвечает установленным требованиям и не создает угрозы для других лиц.

 

Анна Игоревна Бабитинская,

ведущий юрисконсульт службы судебной защиты

ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие»

По вопросам обращаться по адресу:

г. Иркутск ул. С.Перовской 30/1. каб. 317

тел. 295-780.

Joomla 1.6 template