Июл
26

Приобретение земельного участка по давности владения - № 28 (10259) 26 июля 2013 г.

 

Гражданский кодекс РФ предусматривает в качестве одного из оснований приобретения права собственности на имущество приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ). На первый взгляд, длительное владение земельным участком само по себе должно порождать для владеющего лица определенные правовые последствия. Однако в действительности приобретение земельного участка по давности владения подразумевает соблюдение большого количества условий, и на практике нередко возникают проблемы с оформлением права на землю по данному основанию.

 

В соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Прежде всего необходимо отметить, что приобрести земельный участок по давности сможет лицо, которому данный участок не принадлежит на праве собственности, ином вещном праве. Невозможно приобрести по давности земельный участок в случае, если лицо владеет им по договору, например, является арендатором.

Необходимым условием приобретения права собственности на земельный участок является добросовестность владельца. Добросовестность можно рассматривать как объективное незнание лица о незаконности своего владения (принадлежности вещи на праве собственности или ином вещном праве другому лицу). Другими словами, лицо, владеющее участком, не должно знать о том, что данный участок принадлежит другому гражданину или юридическому лицу.

Следующим условием давностного владения является его открытость. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22) дано разъяснение, что давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие же обычных мер по обеспечению сохранности имущества само по себе еще не свидетельствует о сокрытии этого имущества. Следует отметить, что требование открытости владения тесно связано с требованием добросовестности и в некотором смысле производно от него.

Далее закон устанавливает, что лицо должно владеть земельным участком как своим собственным. Поскольку у владельца нет прав на землю, выполнение указанного требования на практике затруднено. Многие исследователи сходятся во мнении, что владение имуществом как своим собственным, прежде всего, означает несение давностным владельцем бремени содержания имущества. В частности, необходимо соблюдение принципа целевого использования земельного участка. В то же время с учетом требования добросовестности возникает следующая проблема: давностный владелец полагает, что его владение законно, и, следовательно, обладание неизбежно будет сопряжено не только с выполнением соответствующих обязанностей, но и с осуществлением пользования и распоряжения вещью. Однако в силу отсутствия прав на земельный участок реализация данных правомочий формально невозможна. Налицо явное законодательное противоречие. На наш взгляд, следует трактовать критерий необходимости владения имуществом как «своим собственным» не только с позиции выполнения обязанностей собственника, но и как допущение осуществления давностным владельцем фактического пользования и распоряжения имуществом (с учетом остальных критериев давностного владения) в виде правовых фикций пользования и распоряжения.

Давностное владение должно осуществляться непрерывно. Существует дискуссия относительно того, какой период до вступления в силу ГК РФ можно присоединить к сроку приобретательной давности. Практики обращают внимание на то, что возможность приобретения права собственности на землю возникла лишь с момента вступления в силу 1.01.1991 г. Закона РСФСР «О земельной реформе», отменяющего запрет частной собственности на землю. Кроме того, в п. 3 ст. 234 ГК РФ законодатель закрепил возможность присоединения к владению времени, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является, что также позволяет обеспечить непрерывность давностного владения.

Если, например, вещь выбыла из владения лица помимо воли владельца или в результате неправомерных действий третьих лиц, от которых давностный владелец защищен в силу п. 2 ст. 234 ГК РФ, то непрерывность владения сохранится (при условии, что вещь вернется к давностному владельцу).

Поскольку земельный участок относится к недвижимому имуществу, для приобретения права собственности необходимо владеть им в течение 15 лет. При этом нужно учитывать ч. 4 ст. 234 ГК РФ, согласно которой течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Это означает, что прежде чем начнется течение 15-летнего срока владения землей, должен истечь срок исковой давности. По общему правилу данный срок составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, фактически срок владения для приобретения права собственности составляет 18 лет. Не исключено также, что в предусмотренных законом случаях данный срок может приостанавливаться, восстанавливаться, прерываться и течь заново, что, безусловно, затягивает процесс приобретения имущества.

Далее хотелось бы отметить специфику земельного участка как объекта давностного владения. Вопрос о возможности применения норм о приобретательной давности к земельным участкам относится к дискуссионным. Согласно одной из точек зрения применение приобретательной давности к земельным участкам невозможно поскольку, что в законодательстве установлена «презумпция их принадлежности только государственным образованиям» (п. 2 ст. 214 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЗК РФ). Другая точка зрения состоит в том, что приобретательная давность может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности. Третья точка зрения – запрет применения приобретательной давности к земельным отношениям законодательно не закреплен, поэтому право частной собственности на земельный участок может возникнуть и в связи с давностью владения.

Практикующие юристы обращают внимание, что с учетом специфики земельного участка как объекта, владелец не может заблуждаться относительно своих прав на земельный участок, и такое владение, по сути, является самовольным занятием и использованием участка. Следовательно, возможно привлечение владельца к административной либо гражданско-правовой ответственности. Действия владельца могут быть квалифицированы по ст. 7.1 КоАП РФ, что практически исключает возможность приобретения чужих земельных участков по давности владения.

Множество проблем возникает при оформлении права собственности в силу приобретательной давности. Право собственности на землю подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1007 г. № 122-ФЗ. Согласно ч. 3 ст. 6 указанного федерального закона право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Основанием для государственной регистрации права в данном случае могут быть только вступившие в законную силу судебные акты.

Перечень рассмотренных проблем далеко не исчерпывающий. Дискуссионным является вопрос о самой возможности приобретения земельных участков по давности владения. Приобретение права собственности в силу приобретательной давности – сложный и длительный процесс, связанный с соблюдением большого количества установленных законом условий. Владение землей должно осуществляться таким образом, чтобы процесс ожидания приобретения права собственности не обратился в правонарушение. Именно поэтому давностным владельцам рекомендуется обращаться за квалифицированной юридической помощью.

 

Анна Игоревна Бабитинская,

ведущий юрисконсульт службы судебной защиты

ЗАО «Восточно-Сибирское геодезическое предприятие»

По вопросам обращаться по адресу:

г. Иркутск ул. С.Перовской 30/1. каб. 317

тел. 295-780.

Joomla 1.6 template