Сен
25

АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО 2010г. №9(69) стр.29

Федеральный научный юридический

ежемесячный журнал

 

Последствия заключения договора аренды земельного участка при нарушении порядка индивидуализации

Consequences resulting from agreements dealing wits the lease of a plot of land if individualization practice is disregarded

---------------------------

Akmanov S.S. candidate of Law, assistant professor of the civil rights department of Law institute of Irkutsk state University, the author of 90 scientific publications.

Fedorenko  Yu.V. competitor for scientific degree of candidate of Law at the civil rights department of Law  institute of Irkutsk state University, senior legal adviser of Irkutsk V.S.F. F.G.U.P. management «Goszemcadastrsyemka» - VISHAGI.

 

Акманов С. С., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института Иркутского государственного университета, автор 90 публикаций.

Федоренко Ю. В., соискатель ученой степени кандидата юридических наук, кафедры гражданского права Юридического института Иркутского государственного университета, ведущий юрисконсульт Иркутского управления ВСФ ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ.

 

Вопрос о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, суды в настоящее время решают по-разному. На примерах судебной практики, в том числе по ранее учтенным земельным участкам, в статье анализируются вопросы, связанные с определением и значением четкой индивидуализации их границ позволяющей стать объектами аренды. Выводы авторов могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: аренда, объект аренды, земельный участок, границы земельного участка, индивидуализация земельного участка, ранее учтенный земельный участок, кадастровые сведения, кадастровый паспорт, кадастровый учет.

 

The problem under discussion is as follows. Could a plot of land become the object of lease only after its boundaries and cadastre registration are taken into  account. The judges has different views on this problem at the present time.  On the bases of    legal practice on previously registered plots of land the authors of the article analyse the problems connected with the definition and importance of pr?cise individualization of the boundaries of plots of land to be considered the objects of lease. The authors’ conclusions could be used in legal practice in future.

Key words: lease, the object of lease, a plot of land, the boundaries of a plot of land, individualization of a plot of land, previously registered plot of land, cadastre data, cadastre certificate, cadastre registration.

 

Земельные участки являются особым видом имущества, так как «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса»[1]. Не опровергая недвижимо-имущественную формальность природных объектов, которая была положена в основу правового регулирования их учета и оборота, в качестве их сущностной характеристики неизменно остается их естественное происхождение, жизнеобеспечивающее значение и связанная с этим особая публичная значимость[2]. Таким образом, законотворческие задачи совершенствования ограниченных вещных прав обязывают к сведению существующих видов (титулов) землепользования к четкости, простоте, а главное рациональности в их практическом применении.

Аренда земли – одна из наиболее привлекательных форм земельно-правовых отношений, обеспечивающая удобное и эффективное землепользование и делающая условия хозяйствования на земле легко адаптируемыми к постоянным изменениям земельного законодательства. В настоящее время законодательное регулирование данных арендных отношений все еще нуждается в более детальной регламентации, что вызывает определенные проблемы в правоприменительной практике, к числу которых следует отнести и вопрос о предмете договора аренды земли, корень которого сокрыт в сложностях индивидуализации земельных участков.

Земля как природный объект, как природный ресурс сама не может быть ни объектом отношений собственности, ни арендных отношений, так как объектом данных отношений всегда является какая-то юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Соответственно, объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.[3] Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение.[4]

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Порядок формирования границ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (ранее действовал Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 №П327 «Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет»). Согласно положениям п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, индивидуализация земельного участка должна быть направлена на установление определенного набора уникальных характеристик, позволяющих четко идентифицировать его как объект права.

Несмотря на активизацию процесса совершенствования законодательства об индивидуализации земельных участков, обусловленную происходящим реформированием земельного и гражданского законодательства, вопрос о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, в некоторых аспектах пока остается невыясненным.

Так, в случае заключения договора аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, прямого указания на необходимость приложения кадастрового паспорта содержащего конкретный перечень индивидуализирующих земельный участок сведений, гражданское и земельное законодательство не содержит.

Теперь рассмотрим возможности законодательного регулирования вопроса в случае, когда договор аренды подлежит государственной регистрации. Руководствуясь п. 2 ст. 26. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[5], при сдаче в аренду земельного участка или его части, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, необходимо приложить кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Кадастровый паспорт, в соответствии с  п.4 ст. 14. Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"[6], должен содержать уникальные характеристики объекта недвижимости.

Казалось бы, в случае государственной регистрации договора аренды, необходимость в приложении кадастрового паспорта, содержащего кадастровые сведения о координатах характерных точек границ, очевидна. Однако, существует исключение. Согласно положениям п.11 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, не является основанием для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости. При этом отсутствие кадастровых сведений о таком объекте недвижимости в указанном объеме не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации. Данное правило также закреплено абзацем 4 п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Таким образом, в отношении таких ранее учтенных земельных участков позиция законодателя, превозносящего важность четкой индивидуализации земельного участка, выглядит своеобразно и, на мой взгляд, нарушает общую логику индивидуализации при аренде земельных участков. В данном случае законодатель, скорее всего, нацелен на определение «особого порядка индивидуализации» земельных участков, как исключения из общих правил их формирования как объекта земельных отношений.

Общеизвестно, что территориальная определенность земельного участка всегда являлась конституирующим условием его формирования, позволяющим включить такую недвижимость в гражданский оборот.[7] А площадь земельного участка - одна из важнейших его характеристик как объекта недвижимого имущества, является основой для определения стоимостных показателей земельного участка. С правовой точки зрения важна точная информация о том, на какую по размерам часть земной поверхности заявляет свои права правопритязатель и есть ли у него для этого основания.[8]

На наш взгляд, все эти неоспоримые постулаты не согласуются с изложенными в п.11 ст.45  Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, положениями, а неурегулированные отношения создают почву для возможных судебных процессов. К тому же, это противоречит общей позиции законодателя, установленной положениями  Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 273[9], основными целями которой являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. А так же не соответствуют, понятию государственного кадастрового учета, установленному п.3 ст. 1  Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, под которым признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Считаем, что подобный подход возвращает нас во времена отсутствия системы государственного кадастра недвижимости, а допустимость фрагментарного характера содержащихся в нем сведений о ранее учтенных земельных участках, как верно заметил Алакоз В.В., создает ситуацию, когда в состоянии активного или пассивного земельного спора находится каждый третий землепользователь[10].

На сегодняшний день, разнообразие толкования средств индивидуализации земельного участка при заключении договора аренды, в том числе подтверждают неоднозначные позиции при принятии решений судами.

Некоторые суды считают, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 №66-ФЗ) земельный участок может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на государственный кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка является незаключенным. Данный вывод отражен, в числе прочих, в следующих постановлениях ФАС:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2009 по делу №19-1814/09

«…В представленном ответчиком в материалы дела экземпляре договора от 20.05.04 №159/4 указания о кадастровом номере не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В материалах дела имеется письмо от 29.04.09 №052-03-772/9 Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Иркутской области о том, что в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке площадью 20,22 кв.м., расположенном в Иркутске, ул.Ленина, 20, под размещение павильона, отсутствуют.

Таким образом, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, переданный по договору от 20.05.04 №159/4, не поставлен на государственный кадастровый учет.

Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре аренды от 20.05.04 №159/4 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче ООО «Ратас» в качестве объекта аренды, а также – существенного условия о размере арендной платы, в связи с чем, договор признал незаключенным…»

 

 

 

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2009 №Ф09-1158/09С6 по делу №А76-2965/2008-1-330

«…Согласно ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды  от 01.10.2006 №214) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Учитывая, что земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О землеустройстве», при этом в имеющемся в материалах дела кадастровом плане земельного участка в графе «особые отметки» указано: «площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при  межевании», суды первой и апелляционной  инстанции пришли к правильному выводу о том, что условие о предмете договора аренды от 01.10.2006 №214 является несогласованным, а договор – незаключенным…»

 

Другие суды полагают, что если у земельного участка не были сформированы границы (межевание), он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у арендатора не возникло разногласий относительно индивидуализации участка, то такой участок может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным. Эта позиция легла в основу следующего постановления ФАС:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 №Ф04-1061/2009 (1135-А75-9) по делу  №А75-3320/2008

«…Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровый план земельного участка. При этом суд основывался на положениях статей 6 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации, на статью 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», на пункт 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 №660, посчитав, что земельный участок как объект гражданских прав не индивидуализирован, не сформирован.

Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу, что условия спорного договора аренды содержат достаточные сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду.

Выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными.

Договор аренды от 21.07.2003 №2063 содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

У предпринимателя при подписании спорного договора аренды  и использовании не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка.

При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признания договора аренды незаключенным…".[11]

Таким образом, очевиден пробел в земельном законодательстве, которое должно быть восполнено путем внесения соответствующих изменений, как в вещное, так и в обязательственное право. При этом, важно согласиться с разработчиками «Концепции развития законодательства о вещном праве»[12] в том, что новеллы законодательства не могут повлечь процедуру принудительного переоформления прав и доставлять гражданам какие-либо неудобства.

Учитывая вышеизложенное, считаем важным предусмотреть механизм, обеспечивающий полноту государственного кадастра недвижимости путем отражения сведений в электронном виде о ранее учтенных земельных участках с индивидуальными характеристиками качества границ, а также, законодательно установить, что земельные участки с условными границами можно сдавать в аренду только после проведения полного комплекса кадастровых работ.

В связи с этим, прежде всего, предлагаем внести изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ в отношении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

В соответствии с положениями п.14. ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, орган кадастрового учета вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании материалов работ по такому уточнению. Если при этом в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, орган кадастрового учета обеспечивает устранение такого пересечения в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Полагаю, что в данном случае, было бы верно заменить право органа кадастрового учета, по уточнению местоположения границ ранее учтенного земельного участка обязанностью, с проведением кадастровых работ и установлением границ участка на местности. Здесь нельзя ни согласиться с А.В. Лукъяненко, который в качестве одного из важнейших признаков земельного участка называет наличие определенно установленных границ[13]. В таком случае, в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости будут поступать сведения, содержащие сведения об уникальных характеристиках земельного участка. Затраты на произведение указанных кадастровых работ должны осуществляться за счет государства. Осознавая, какие финансовые средства и производственные ресурсы для этого необходимы, уже сегодня понятно что, когда граждане пытаются решить эту проблему самостоятельно, государству дешевле это не обходится. К тому же надо отдавать отчет в том, что столкнувшись с трудностями порожденными историей развития предоставления земельных участков в Российской Федерации, граждане зачастую оставляют эти задачи нерешенными. Так же, представляется необходимым ст. 607 Гражданского кодекса РФ  дополнить пунктом содержащим условие об индивидуализации земельного участка в виде кадастрового паспорта с необходимым набором средств индивидуализации, указанных в ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

В целом данный подход представляется юридически правильным и технически возможным. Полагаем что, данное изменение будет существенным шагом вперед в реализации принципа необходимости четкой индивидуализации земельных участков, что позволит в перспективе значительно упростить арендные отношения, а значит, и предотвратить возможные споры в суде и иных юрисдикционных органах.

 

 

 


[1] Электронная правовая система Консультант плюс: Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.

[2] Электронная правовая система Консультант плюс: Васильева М.И. Земельные и природно-ресурсовые отношения в Концепции развития законодательства о вещном праве  // "Экологическое право", 2009, N 5/6

[3] Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004.№2.С.12

[4] Гришаев С.П. Земельные участки как объекты гражданских прав (Электронный ресурс): Компьютерная справочная правовая система Консультант Плюс.

 

[5] Система Консультант Плюс: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997,с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010)

[6] Система Консультант Плюс: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010)

 

[7] Гаврилюк М.Н. Правовое регулирование проведения работ по формированию земельного участка // Право и экономика. 2005. N 5

[8] Уткин Б. Уточнение площади земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2004. N 29

[9] Система Консультант Плюс: Постановление Правительства РФ от 09.04.2001 N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

 

[10] Алакоз В.В. О саморегулировании в сфере кадастровой деятельности // Тезисы выступления на парламентских слушаниях «Правовые аспекты становления саморегулирования в различных отраслях экономики» (14.04.2008) // Учебные материалы: Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации Центр «Земля и недвижимость». Семинар «Землеустроительные работы при инвертаризации и межевании земель» 16-18 февраля 2010г.

[11] Система Консультант Плюс: Путеводитель по судебной практике (ГК РФ): Аренда. Общие положения

[12] Система Консультант Плюс: Юридическая пресса// Статья: О проекте концепции развития законодательства о вещном праве (редакционный материал) («Бюллетень нотариальной практики», 2009, №3)

 

[13] Лукъяненко А.В. Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации: Автореферат. Канд.юрид.наук.-М, 2006, с.11

Joomla 1.6 template